- Mercato immobiliare: si consolida la ripresa del ciclo immobiliare grazie all’aumento delle compravendite e alla tenuta dei prezzi
- +1,3% le compravendite nel 2024, con prospettive di consolidamento nell’anno in corso, e prezzi ancora in crescita (+1,5 nei mercati principali, +2,1% in quelli intermedi)
- La ripresa è lenta e non priva di incertezze ma la domanda resta sostenuta
- È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio Immobiliare 2025 di Nomisma
Bologna, 27 marzo 2025 – “La congiuntura di settore al primo trimestre 2025 conferma il posizionamento del mercato nella fase di ripresa del ciclo immobiliare raggiunto nel 2024 grazie a una crescita dei prezzi e delle compravendite”- è quanto si legge nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma presentato oggi, che analizza la congiuntura del settore a livello nazionale con un focus di approfondimento su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).
Si tratta di una lenta risalita – precisa Nomisma – non priva di incertezze nel breve periodo. Il lento recupero della capacità di spesa delle famiglie e il progressivo allentamento delle condizioni di acceso al credito, unite ad un’offerta ancora inadeguata rispetto alla domanda sono i fattori che contribuiscono a determinare la precarietà del quadro. Segnali di ottimismo, invece, arrivano dalla domanda che continua ad essere sostenuta, sia per l’acquisto sia per la locazione, e dal risultato positivo delle compravendite che, grazie alla performance del quarto trimestre (+7,6%), nel 2024 hanno visto una variazione annuale positiva del +1,3% per un totale di 719.578 transazioni. Al contempo, il tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo è progressivamente cresciuto fino a raggiungere il valore del +19,5% nell’ultimo trimestre dell’anno.
Sul fronte dei valori, Nomisma rileva come i prezzi delle abitazioni in termini nominali assorbono l’inflazione con una crescita media annua per i mercati intermedi del +2,1% e del +1,5% dei mercati principali.
Non si segnalano particolari differenze nei due segmenti residenziali del nuovo e dell’usato ma vi sono mercati dove l’aumento dei prezzi delle abitazioni in ottimo stato è superiore dell’usato (+3,2% vs 1,9% nel caso di Perugia,).
Se nei mercati maggiori le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un progressivo spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, nei mercati secondari si conferma la preferenza verso l’acquisto.
Considerando il mercato della locazione, la pressione di una domanda ancora sostenuta ha fatto sì che, anche nell’ultimo anno, non si arrestasse la crescita dei canoni (+3,4%). Si tratta di variazioni che, per quanto significative, risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa delle famiglie.
Nel complesso, il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta nella media dei mercati al 7,7%, superiore a quello dello scorso anno per effetto dell’aumento del tasso di variazione dei prezzi. Si mantiene su livelli elevati la liquidità dei mercati con tempi di assorbimento e sconti praticati sul prezzo richiesto che hanno raggiunto i minimi storici degli ultimi 10 anni. Nei mercati monitorati da questa edizione dell’Osservatorio risultano necessari in media poco meno di 5 mesi per concludere una trattativa di vendita nel residenziale, mentre nella locazione si stabilizzano attorno ai 2 mesi. L’offerta, forte di uno squilibrio a proprio favore, non è disposta a rivedere al ribasso le aspettative di realizzo. Per questo motivo lo sconto praticato sul prezzo di vendita di un’abitazione si attesta in media al 10%.
“Guardando al futuro, si prospetta un consolidamento della crescita delle compravendite residenziali, attese stabilizzarsi su livelli medio-alti di dinamismo del mercato. La vivacità dell’attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni, così come nel mercato della locazione si registreranno aumenti nei contratti e nei canoni, pari rispettivamente a +2% e +4%” – sottolinea Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Uno scenario motivato anche dal fatto che si dovrebbero confermare le condizioni favorevoli di accesso al credito. L’offerta sul mercato, invece, si manterrà sugli stessi livelli del 2024 e non ci sarà un repentino cambio di preferenze verso l’affitto rispetto all’acquisto dell’alloggio”.
L’Osservatorio di Nomisma offre anche un’analisi sulle dinamiche del mercato immobiliare di Milano e Roma nel primo trimestre 2025.
Roma, si legge nel rapporto, ha registrato dinamiche di crescita anche se lente sia sul versante della compravendita sia su quello dei valori, mantenendo sempre una certa distanza rispetto ai livelli di Milano. Le proiezioni degli operatori di mercato riguardo le compravendite di abitazioni nel corso del 2025 restituiscono un’invarianza per la piazza di Milano (nel 2024 sono stati registrati poco meno di 24.000 scambi, con una flessione del -3,4% rispetto al 2023) e una crescita a Roma (rispetto ai 35.999 scambi nel 2024, +2,1% annuo).
Secondo gli operatori del settore, i fattori che concorrono a confermare i livelli di attività nel 2025 a Milano sono riconducibili in primis alle condizioni di accesso al credito, che non si modificheranno in modo sostanziale rispetto allo scorso anno, così come ai bisogni e alle disponibilità finanziari delle famiglie. A Roma, invece, l’aumento delle compravendite sarà sostenuto dagli acquisti per investimento e dall’orientamento a valutare la convenienza ad acquistare un’abitazione piuttosto che locarla, dati gli elevati livelli raggiunti dai canoni.