- L’immobile logistico si proietta a diventare cerniera tra ambiti lavorativi e contesti urbani
- Take-up poco superiore al milione di mq nell’h1 2024
- Prime rent in generale aumento nel Nord Italia
Milano, 1 ottobre 2024– Il comparto logistico nel primo semestre 2024 registra investimenti pari a 500 milioni di euro (15,2% del volume totale del Commercial Real Estate), in linea con i trend registrati nei primi sei mesi del 2023. Soffermandoci sulla piazza di Milano, l’aumento dei canoni di locazione (73 €/mq/anno) ha determinato una lieve riduzione dei prime net yield (5,3%). Su scala nazionale, si registra un incremento dei canoni di locazione del 10% per gli immobili nuovi, mentre per l’usato i valori sono in crescita soltanto nelle principali piazze con percentuali più contenute.
Questi i principali insight emersi dalla trentasettesima edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H1 2024, il report realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.
Canoni di locazione in crescita al nord Italia
Per quanto riguarda i prime rent, oltre a Milano, i valori sono aumentati in tutto il contesto del Nord Italia e nell’area partenopea. Roma si conferma a 68 €/mq/anno e viene raggiunta da Bologna e Napoli. Firenze rimane stabile a 86 €/mq/anno, mentre Verona sale a 64 €/mq/anno. La media nazionale è in aumento, attestandosi a 57,15 €/mq/anno.
Prime net yield stabili
Sul versante rendimenti si registra una sostanziale stabilità con lievi incrementi in alcune location: Milano e Roma (5,3%), Verona, Bologna, Firenze e Napoli (5,5%).
Focus sul take-up
Nell’H1 2024 il take up è stato di poco superiore al milione di mq. Si conferma la necessità di spazi efficienti e sostenibili da parte degli operatori logistici.
Nuovi sviluppi: oltre 4,4 milioni di mq
Per quanto riguarda i nuovi sviluppi immobiliari logistici, si prospettano oltre 4,4 milioni di mq in pipeline. Di questi 1,3 milioni di mq saranno sviluppati in Lombardia, di cui il 30% a Milano.
Tendenze di mercato
Da un punto di vista della durata delle trattative, nel 55% dei casi esse si collocano nel range di 0-8 mesi, in diminuzione rispetto al semestre precedente. Per quanto riguarda il tasso di sconto, i valori si stabilizzano tra il 10% e il 20% (sempre nel 55% dei casi). Più del 50% dei casi afferma che i tagli più richiesti si confermano quelli tra i 5.000 mq e 15.000 mq. La domanda rimane stabile – come nel semestre precedente – concentrandosi nelle grandi piazze logistiche, dove si riscontra una scarsa offerta.
Il sentiment dei player
Gli sviluppatori e gli operatori logistici hanno descritto il primo semestre dell’anno in corso come periodo instabile per la logistica. Per quanto riguarda il sentiment dei prossimi mesi, l’83% degli sviluppatori e il 67% degli operatori prevede un periodo di stabilità. Il 25% degli operatori, tuttavia, è fiducioso che il mercato logistico crescerà nella seconda metà del 2024.
“L’immobiliare logistico continua il suo processo di affermazione di asset strutturale – dichiara Marco Clerici, Head Of Advisory & Research di WCG – Location e qualità dell’immobile diventano anche elementi di attrattività per la forza lavoro, oggi anello debole del sistema logistico. Quest’ultima tendenza interna alla filiera produce richieste specifiche sul comparto immobiliare logistico, chiamato dopo tanti anni a rivedere, non solo l’organizzazione degli spazi e la parte tecnica dell’asset, ma soprattutto la fruibilità interna ed esterna. L’immobile logistico si proietta a diventare cerniera tra ambiti lavorativi e contesti urbani e non più barriera. Questo sta generando una spinta a livello normativo per ridefinire una normativa urbanistica uniforme per la costruzione degli immobili logistici.”
Sintesi del settore logistico nelle primary e secondary location
Il Borsino include anche un’analisi condotta da Nomisma sulle imprese del settore logistico nelle Prime e Secondary Location. Secondo i dati di unioncamere, Milano si conferma la provincia con il maggior numero di unità locali nel settore logistico tra le Prime Location, con 11.304 imprese. Tuttavia, il divario con Napoli e Roma si è leggermente ridotto, avendo queste aree registrato un incremento rispettivamente di 78 e 88 aziende rispetto all’ultima rilevazione, mentre Milano ha mantenuto una sostanziale stabilità. Tra le Prime Location, rispetto al Borsino di gennaio, spicca un calo significativo della provincia di Lecce, che ha visto una diminuzione del 2,9% delle unità locali, pari a 32 imprese afferenti al settore logistico in meno. Tra le Secondary Location, Verona e Bologna si confermano le province con una logistica più sviluppata, con rispettivamente 3.529 e 3.241 unità locali (in linea con i dati dello scorso anno).
Sia per le Prime che per le Secondary Location, il comparto del “Trasporto di merci su strada” è il più rilevante in termini numerici, rappresentando rispettivamente il 49% e il 59% del totale delle imprese nel settore. Giocano un ruolo importante anche le aziende che si occupano di attività di supporto ai trasporti, con una partecipazione che oscilla tra il 10% e il 15% del totale logistica nelle diverse Location.
Le imprese del settore logistico sono tendenzialmente delle micro-imprese (meno di 9 addetti). Nella quasi totalità delle Prime e delle Secondary Location, la percentuale di micro-imprese supera l’80%, e questa quota raggiunge il 95% includendo anche le piccole imprese (10-49 addetti). Tra tutte le Location analizzate, solo Milano e Roma registrano una percentuale superiore al 5% di imprese logistiche con più di 50 dipendenti.
Lo studio effettuato include anche un’analisi dell’anzianità delle imprese. In questo contesto, si osservano differenze significative tra le diverse Location. Milano e Roma tra le Prime e Verona e Prato tra le Secondary Location presentano una struttura logistica particolarmente giovane, con quasi una impresa su quattro fondata dopo il 2020. Al contrario, colpisce la longevità della provincia di Perugia, dove meno di un’impresa su dieci ha visto la luce negli ultimi 5 anni.
“Le catene di fornitura stanno affrontando sfide probanti nel panorama politico-economico globale – dichiara Enrico Marinucci, Project Manager di Nomisma – Questo sta contribuendo ad alcuni cambiamenti, seppur lievi, nella struttura logistica nazionale. Il Borsino rivela infatti un calo, seppur lieve, del gap tra Milano e le grandi province dell’italia centro-meridionale, mentre si consolida una struttura che include aziende di maggiori dimensioni in un settore tradizionalmente caratterizzato da micro-imprese.”