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Nello studio – curato da Giacomo De Amicis (componente della Commissione per il Paesaggio del Comune di Milano) e da Gualtiero Tamburini (Senior Advisor di Nomisma) su elaborazione di dati Nomisma – emerge che l’andamento dei prezzi delle abitazioni milanesi, nuove o usate, nel decennio 2014-2023 è stato molto diverso a seconda della microzona di riferimento e che, mediamente, i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti maggiormente di quelli delle abitazioni usate.
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato la serie storica 2014-2023 dei prezzi delle abitazioni nuove e usate nelle 40 microzone nelle quali ha suddiviso il territorio del Comune di Milano. Questi dati consentono una lettura delle tendenze dei valori immobiliari molto più profonda rispetto a quella normalmente proposta e basata sugli andamenti dei prezzi medi di una intera città.
Oltre ai prezzi sono stati pubblicati, per ciascuna microzona, anche i dati sul numero di abitazioni (Stock), l’Indice dell’intensità del mercato (IMI), dato dal rapporto fra il numero di compravendite ed il numero di abitazioni, e il Numero di compravendite (NTN).
Risulta, in primo luogo, che l’andamento dei prezzi delle abitazioni nuove o usate che fossero, nel periodo considerato, è stato molto diverso a seconda della microzona alla quale si riferiscono e che, mediamente, i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti maggiormente di quelli delle abitazioni usate.
Dalla lettura delle dinamiche dei prezzi delle abitazioni nuove e usate, nel decennio 2013-2014 nelle 40 microzone in cui l’0MI dell’Agenzia delle Entrate suddivide il territorio del Comune di Milano, sembrano emergere alcuni segnali, forse ancora deboli, dell’impatto sui valori delle abitazioni delle più significative iniziative di rigenerazione urbana.
La nostra – pur se parziale – analisi degli impatti sui prezzi delle abitazioni alla scala territoriale di microzona degli interventi di rigenerazione urbana, in sostanza, suggerisce un possibile nuovo approccio metodologico di predizione delle dinamiche dei valori del mercato immobiliare.
La fine, se non l’indebolimento, dello sviluppo concentrico delle città, con l’affermarsi di modelli di crescita urbana a macchia di leopardo, propone quindi, come ipotesi di lavoro dell’analisi delle tendenze dei valori immobiliari, la dimensione microzonale a partire dalle nuove centralità create dagli interventi più significativi rigenerazione.