Il mercato immobiliare entra in questa nuova fase con un’inerzia favorevole, ereditata dal 2021 e dalla prima parte del 2022, sospinta dal forte interesse per la casa da parte delle famiglie e dalla maggiore propensione alla diversificazione da parte degli investitori corporate. Un desiderio, quello di acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie, che continua a essere estremamente significativo, nonostante i rincari si siano abbattuti sul potere d’acquisto e il mercato sia caratterizzato da scarsa capacità reddituale e da dipendenza da credito.
Sono alcuni dei principali dati emersi dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma, che analizza l’andamento del settore immobiliare nei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Alla presentazione del Rapporto hanno partecipato, per Nomisma, Lucio Poma, Chief Economist, Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato ed Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare che, come di consueto, hanno delineato il quadro e le prospettive del mercato. Si sono poi susseguiti i contributi di Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills, Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF Real Estate Services, Carlo Alessandro Puri Negri, Presidente di Blue SGR e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma.
Il quadro macroeconomico caratterizzato da forte incertezza – Lucio Poma, Nomisma
“Ci troviamo di fronte a un quadro di forte incertezza: a mio avviso, tuttavia, non ci sono gli elementi per parlare di recessione, ma è la paura stessa della recessione che può determinare questo rischio” ha esordito Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, presentando il quadro macroeconomico, utile a comprendere il contesto in cui si muove il mercato immobiliare.
Il capo economista ha quindi illustrato le principali dinamiche che hanno portato alla situazione odierna: “il 2021 ha visto nel mondo una crescita significativa di domanda di materie prime, energia, semiconduttori, che ha determinato un incremento dei prezzi. In particolare, si è verificato un aumento del prezzo del gas, ancor prima del conflitto Russo-Ucraino, che ha avuto ripercussioni sull’intero sistema economico. Tale incremento ha impattato sul prezzo dell’energia elettrica, il prezzo del petrolio è salito e anche quello del carbone è cresciuto notevolmente.
A questo quadro si aggiungono l’inflazione e il rialzo dei tassi di 75 punti da parte della Federal Open Market Committee (FOMC), cosa che non accadeva dal 1994. Aspetto interessante è che, in occasione di questa riunione, i partecipanti hanno portato le loro previsioni sui tassi di interesse attesi per fine 2022, prevedendo che saranno pari a 3,25-3,50%, una differenza di 175 punti rispetto ai tassi di riferimento attuali”.
Le prospettive per l’Italia
“Il Paese ha registrato 5 trimestri positivi sul fronte del tasso di crescita del PIL. Da gennaio 2020 ad aprile 2022 la produzione industriale è aumentata dell’1,8%, mentre il fatturato è cresciuto del 43%. I salari reali però diventano sempre più bassi e il Paese sempre più povero. L’occupazione, invece, ha un andamento positivo: se da un lato gli stipendi sono inferiori, dall’altro il rischio di perdere il lavoro è molto più ridotto”, ha concluso Lucio Poma.
Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali – Luca Dondi dall’Orologio, Nomisma
Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, ha aperto il suo intervento ricollegandosi a PIL e tasso di inflazione. “Il PIL registra una crescita più ridotta, ma continua ad aumentare. L’inflazione difficilmente sarà contenuta attraverso manovre restrittive e queste ultime non potranno non avere effetti sull’economia. Si tratta della principale incognita che abbiamo di fronte: un’azione della Banca Centrale Europea che favorirà un peggioramento dello scenario, proprio per cercare di contenere lo spettro dell’inflazione.
L’altro elemento che va sottolineato è il livello fiducia: abbiamo registrato un peggioramento degli indici di fiducia, non tanto da parte delle imprese, ma delle famiglie poiché una parte dei rincari si è riflettuta sul potere d’acquisto, a fronte della rigidità dei salari, che ha reso molti nuclei familiari incapaci di risparmiare. In questo quadro, tuttavia, c’è un elemento che continua a stupire: il desiderio di casa, mai registrato così elevato come in questa fase. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che si dicono intenzionati, potendo, ad acquistare un’abitazione. Colpisce il fatto che in un momento come questo, in cui si tende addirittura a erodere il risparmio, la casa rimanga nell’immaginario collettivo degli italiani un baluardo a cui aggrapparsi”, ha spiegato Luca Dondi.
Un mercato caratterizzato da una forte domanda, ma da scarsa capacità reddituale
Un altro aspetto messo in evidenza dalle stime Nomisma è la propensione all’indebitamento, significativamente cresciuta in Italia nel corso degli anni. Molte delle famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione ammettono di non poter prescindere dal credito. L’atteggiamento delle banche, allo stesso tempo, si sta facendo più cauto e questo inevitabilmente porterà a non soddisfare parte delle richieste.
“Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 sarà ancora un anno positivo con una proiezione oltre le 700 mila transazioni. Per l’anno prossimo, invece, se ne prevedono poco più di 600mila perché molte domande non si tradurranno in un’effettiva compravendita. Questo rimane un risultato lusinghiero, ma dà l’idea di un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta difficoltà in termini di capacità reddituale”, ha commentato Luca Dondi.
“Con riferimento ai prezzi, il primo semestre ha registrato una crescita molto consistente. La sostenibilità di questa crescita andrà valutata alla luce del fatto che ci sono avvisaglie di una stabilizzazione, se non di una riduzione, del numero di transazioni”.
L’offerta residenziale non è adeguata alle nuove esigenze
Si verifica una riduzione della tendenza alla suburbanizzazione e il graduale ritorno alla normalità sta ripristinando la centralità del comune capoluogo. La domanda di casa è caratterizzata dalla ricerca di dotazioni accessorie divenute imprescindibili e dall’esigenza di raggiungere il centro urbano e i servizi in un tempo di 15 minuti da casa, a piedi o in bicicletta.
“A questa necessità si contrappone una carenza di offerta sia per le case in vendita che in locazione, non solo dal punto di vista quantitativo ma anche qualitativo”, precisa l’Amministratore Delegato. In particolare, la domanda locativa deve fare i conti con la carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq, e con una disponibilità pressoché nulla di queste soluzioni abitative nei centri città. Anche in merito alla domanda di acquisto mancano soluzioni tra i 50-90 mq collocate in centro, e provviste di balcone o terrazzo e di ascensore.
Il mercato non residenziale è ancora in difficoltà
“Il mercato delle unità immobiliari di impresa, è ancora in difficoltà. La dinamica dei prezzi ha un andamento stabile, sebbene si siano intravisti alcuni timidi segnali di miglioramento
Per quanto riguarda il mercato corporate c’è stato un recupero e il ruolo degli investitori stranieri si conferma centrale. Gli investimenti si sono rivolti ad asset la cui diversificazione tipologica e territoriale è risultata maggiore rispetto al passato
Per concludere, non c’è dubbio che il settore immobiliare abbia un’inerzia molto favorevole che eredita dal 2021 e dalla prima parte del 2022, ma è altrettanto evidente che ci sono tante insidie davanti. In particolare, bisogna considerare la rigidità dei valori con cui il settore immobiliare italiano si adatta ai cambiamenti, che dà un’impressione di forza e solidità, tuttavia solo virtuali”, ha concluso Luca Dondi.
Congiuntura immobiliare e mercati – Elena Molignoni, Nomisma
L’intervento di Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha richiamato alcuni dei fenomeni presentati precedentemente, declinandoli a livello di mercati.
“Ciò che spinge le persone ad acquistare una casa è soprattutto l’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa e non la ricerca di un ritorno finanziario: solo il 5%, a livello nazionale, esprime una domanda di investimento. Le famiglie prediligono abitazioni che offrono elementi come una buona efficienza energetica, dotazioni accessorie, spazi verdi, la vicinanza ai servizi. L’esigenza di efficienza energetica, tuttavia, non sempre trova riscontro nell’offerta presente sul mercato e deve fare i conti con il valore incrementale che caratterizza queste strutture, soggette ad una lievitazione dei costi. Per quanto riguarda il patrimonio abitativo dato in locazione, solo il 18% presenta un’elevata prestazione energetica, a conferma della scarsa qualità dello stock destinato all’affitto”, ha spiegato Molignoni.
La distribuzione delle compravendite e il mercato della locazione
“Il mantenimento dei livelli di attività nei mercati cittadini dipende anche dalla vitalità delle diverse zone, a loro volta connotate da valori di mercato più o meno distanti tra loro. Nella media dei 13 mercati, l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. La sostenibilità di questi livelli di mercato dipende anche dal rapporto tra i prezzi delle varie zone urbane. Quelle del centro e della periferia si connotano per un rapporto tra i prezzi che nella media è pari a 1:1,96 (rispettivamente il prezzo della periferia e quello del centro)” ha dichiarato Elena Molignoni.
Nell’ultimo semestre la domanda di locazione ha rappresentato il 42% della domanda presente sul mercato ed è leggermente cresciuta rispetto all’anno scorso. Nonostante questo lieve aumento, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid.
Come ha evidenziato la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare, “sono principalmente due le motivazioni che spingono la domanda di affitto: una percentuale esigua di famiglie sceglie questa opzione per ragioni familiari e lavorative, mentre la maggior parte si orienta sulla locazione perché si sente esclusa stabilmente o temporaneamente dal mercato della proprietà”.
Nell’ultimo anno il mercato dell’affitto è stato animato da giovani coppie, single e studenti, e dai nuclei monogenitoriali, mentre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dai trasferimenti di residenza delle famiglie.
La risalita dei prezzi tocca anche uffici e negozi
Al 30 giugno 2022 la variazione annuale dei prezzi delle abitazioni è risultata pari al +2,9% nella media dei 13 principali mercati nazionali, con un range di variazione che va dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna. Un risultato, secondo Nomisma, coerente con l’intensità della domanda e l’incremento delle compravendite.
La dinamica di rialzo dei prezzi ha interessato anche uffici e negozi che, dopo 13 anni di flessione, hanno registrato per la prima volta una variazione positiva dei prezzi, timida risalita dovuta alla riduzione del potere contrattuale della domanda.
Per quanto riguarda il segmento direzionale, si parla di una variazione media annua di +0,5%, mentre per il segmento negozi si rileva un +0,3% su base tendenziale. Genova e Palermo sono gli unici mercati con un risultato negativo per quanto riguarda il comparto commerciale (entrambi registrano un -1,5%), mentre i rialzi sono guidati da Milano, con un +2,4% tendenziale.
Sconti e tempi di assorbimento
Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, si parla di 5,2 mesi per le abitazioni, di 8,7 mesi per gli uffici e di 8,3 per i negozi. In riferimento a tutti e tre i segmenti, per Nomisma è Milano il mercato che registra i tempi di vendita più contenuti.
Rispetto allo sconto praticato nei 13 mercati, il dato medio è pari a 11,9% nel settore abitativo e a 14,1% per uffici e negozi. Lo sconto più elevato praticato è quello riscontrato nei mercati di Palermo, Cagliari e Catania.
Dati e prospettive sul mercato corporate – Elena Zanlorenzi
La seconda parte dell’incontro si è aperta con l’intervento di Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills, che ha portato dati e numeri relativi al mercato corporate del primo semestre 2022.
“Il primo semestre si è chiuso con un volume di investimenti che ha superato i 6 miliardi di euro, un record per quanto riguarda il mercato immobiliare italiano, e gli uffici si sono confermati il settore principale. Nel corso degli anni il quadro è molto cambiato: si è passati da un mercato focalizzato su uffici e retail ad un mercato che si polarizza su uffici e logistica. Negli ultimi due anni, inoltre, si è affermato il comparto living e anche per l’hospitality abbiamo riscontrato un ritorno da parte degli investitori.
Se si osserva l’origine dei capitali, in questi ultimi 10-15 anni il mercato italiano è cresciuto soprattutto grazie al capitale straniero e in termini di geografia Milano rimane centrale per gli investitori. Per quanto concerne le aspettative dei prossimi mesi, posto che le proiezioni del quadro economico e politico sono molto peggiorate soprattutto da parte dei consumatori, ci aspettiamo di chiudere il 2022 in modo positivo, rispetto al 2021, anche se il secondo semestre non sarà dinamico come il primo”, ha dichiarato Zanlorenzi.
Trend e prospettive per il settore alberghiero e i terreni agricoli – Federica Selleri
L’intervento di Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF Real Estate Services, ha invece fornito una riflessione su trend e prospettive di mercato per settore alberghiero e terreni agricoli.
“Nonostante circa l’80% del patrimonio alberghiero italiano sia costituito da strutture che non superano le tre stelle, dal 2010 al 2020 si è verificato un incremento importante di quelle di categoria superiore. Queste ultime, inoltre, stanno registrando ottime performance rispetto agli anni precedenti.
Gli investimenti in hotel nel 2021 sono stati pari a 2,1 miliardi di euro, circa il 20% del totale degli investimenti corporate, diventando dunque la terza asset class per importanza. Per quanto riguarda le spese di viaggio, in confronto al 2019, le previsioni meno brillanti si registrano per il turismo business in contrapposizione al segmento leisure che mantiene buoni livelli di spesa.
Dai dati ricavati dal database proprietario emerge inoltre che nel 2021 e nel 2022 le strutture di categoria superiore coprono circa il 50% del patrimonio valutato; dunque, sono in aumento rispetto al 2019. In netta crescita anche i valori medi a camera per gli hotel 5 stelle.
In merito al contesto agricolo, invece, notiamo che si tratta ancora di un settore molto frammentato e per questo di difficile lettura. Tuttavia, è un ambito di grande interesse, come si evince dai dati relativi alle compravendite dei terreni agricoli pubblicati quest’anno dall’Agenzia delle Entrate, che nel 2021 sono state pari a 125 mila”, ha spiegato Selleri.
Riflessioni e prospettive di sviluppo del settore immobiliare – Carlo Alessandro Puri Negri
Successivamente, Carlo Alessandro Puri Negri, Presidente di Blue SGR, società di gestione del risparmio, ha esposto alcune riflessioni relative al mercato immobiliare.
“Vorrei soffermarmi su alcuni trend che prescindono dalla situazione di incertezza che stiamo vivendo, che non investono ancora l’Europa e ancora meno l’Italia. Ad esempio, l’edilizia del futuro sarà estensiva, compenetrata col verde; gli uffici dovranno tenere conto di esigenze di flessibilità e di sicurezza, perché andremo sempre più incontro ad una soluzione mista, che vede sia il lavoro da casa sia il lavoro in ufficio e dovranno prevedere spazi destinati al benessere e alla socialità degli occupanti. Cambierà l’uso delle case, conseguentemente l’offerta dovrà prevedere spazi ibridi di lavoro e di residenza. Questi sono esempi di trend che stanno accelerando il cambiamento ma il settore immobiliare, per sua natura, ha tempi lenti e fatica a dare risposte ai nuovi bisogni”. Il comfort stesso negli uffici, secondo il presidente di Blue SGR, dovrebbe aumentare in futuro, perché oggi c’è un’attenzione diversa, rispetto al passato, alla qualità della vita e ai desideri delle persone.
Infine, si è discusso del perché in Italia l’immobiliare quotato non funzioni, e dei motivi per cui anche uno strumento come le SIIQ non abbia successo nel nostro Paese. “Dobbiamo prendere atto del fatto che in Italia abbiamo poco capitale core, che il capitale presente è perlopiù straniero e che quindi dovremmo favorire la possibilità che i grandi Reit e SIIQ nel mondo aprano succursali in Italia, in modo da avere del capitale importante investito anche nel nostro Paese”, ha concluso Puri Negri.
Ultimi aggiornamenti sul Superbonus 110% – Marco Marcatili, Nomisma
L’incontro si è concluso con l’intervento di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, che ha fornito gli ultimi aggiornamenti legati al Superbonus 110%, a cui il 13 luglio Nomisma dedicherà un bilancio insieme ad ANCE Emilia.
“Il Superbonus terminerà con un risultato molto deludente, perché sarà riqualificato meno dello 0,5% del patrimonio residenziale. Noi riteniamo che questa misura abbia portato vantaggi e criticità. Tra gli effetti positivi, il fatto che sia in nuce una domanda strutturale di riqualificazione: le famiglie hanno capito che è imprescindibile intervenire in tal senso, anche per caricare meno le future generazioni di alcuni costi di manutenzione.
Il secondo vantaggio è che questa misura presenta un metodo e una trasparenza differenti: le frodi, infatti, hanno caratterizzato soprattutto bonus diversi da questo, in particolare il Bonus Facciate, mentre il Superbonus vede una filiera molto definita.
Inoltre, questa opportunità ha accelerato la transizione ecologica e ha determinato uno shock espansivo fino ad almeno 50 miliardi di euro.
Tra gli aspetti negativi, invece, citiamo lo stillicidio normativo e finanziario che blocca i cantieri, l’effetto scoraggiamento a catena che spinge le famiglie a uscire da questa possibilità, i tempi troppo stretti, che hanno creato una pressione sulla domanda e quindi un aumento dei prezzi e la crescita delle diseguaglianze”, ha commentato Marcatili.
A proposito di diseguaglianze, il Responsabile Sviluppo Nomisma ha evidenziato il profilo delle famiglie che si avvicinano al Superbonus: “In genere si tratta di nuclei familiari con un lavoro e un reddito di rilievo, che vivono in grandi centri abitativi. Questa divaricazione diventa ancora più evidente se si osservano coloro che riescono effettivamente ad accedere al bonus: le famiglie che ce la fanno sono quelle ‘ben equipaggiate’ con determinate caratteristiche (titolo di studio elevato, attività imprenditoriale, reddito alto) e non erano questi gli obiettivi iniziali”.
Osservatorio Nomisma, per dati sempre aggiornati sul settore immobiliare
L’Osservatorio Immobiliare Nomisma è uno strumento che fornisce uno sguardo sempre aggiornato e puntuale sul mercato. La solida esperienza dell’Istituto bolognese in questo settore permette ai clienti di ottenere informazioni attuali e precise, utili per orientare le proprie decisioni di business. Tra i servizi offerti dall’Osservatorio i Rapporti quadrimestrali sul mercato immobiliare, le banche dati e il Rapporto sulla Finanza Immobiliare.