Il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2021 un incremento del 34% delle compravendite in ambito residenziale rispetto al 2020, ma la follia bellica rischia di ridimensionare un quadro altrimenti positivo.
È quanto emerge dal 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma che analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).
All’evento sono intervenuti, nella prima parte, Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma, Lucio Poma, Chief Economist Nomisma ed Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma.
La seconda parte, invece, ha dato voce agli approfondimenti tematici curati da Simone Roberti, Head of Research Italia Colliers, Gianluca Natalini, Consulting Manager CRIF Real Estate Services e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, dedicati rispettivamente al segmento corporate, alla riqualificazione energetica e agli effetti del Superbonus 110 sul mercato immobiliare.
Nel 2021 + 34% delle compravendite in ambito residenziale, ma ora è forte il rischio di ridimensionamento a causa della guerra
Il contesto congiunturale del 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2022 è ovviamente la guerra e le conseguenze delle sanzioni adottate dai maggiori Paesi occidentali nei confronti della Russia dopo l’invasione dell’Ucraina. “Il rischio che l’apprensione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese è concreto, anche se la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo. L’entità del ridimensionamento atteso è difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale” – ha introdotto Luca Dondi.
Ne deriva quindi, passando al mercato immobiliare, che “il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021, che fino a qualche settimana fa sembrava lo scenario più verosimile, appaia oggi una prospettiva ottimistica”.
È in ogni caso prematuro azzardare ipotesi sulle conseguenze immobiliari della crisi ucraina; quello che è certo con il conflitto è il temporaneo deterioramento del clima generale di fiducia.
Il quadro macroeconomico: tre ostacoli e la “tempesta energetica perfetta” possono rallentare la crescita – Lucio Poma, Nomisma
Il quarto trimestre si presenta positivo per tutte le economie (Germania a parte), con la previsione di crescita mondiale per il 2021 spinta al 5,9% e l’Italia nel gruppo dei Paesi che vantano i tassi più alti. L’Italia è tra i pochi Paesi, assieme a Stati Uniti e Cina, a vantare un segno positivo in tutti e quattro i trimestri del 2021. “Ma oggi è necessario fare i conti con la guerra, uno scenario umanamente terribile che avrà ripercussioni sui mercati.
Sono tre, in particolare, gli ostacoli che possono rallentare la corsa mondiale (e italiana): le materie prime, il costo dell’energia e l’inflazione. La carenza di materie prime non si attenua, alimentando preoccupazioni in molti comparti produttivi. La situazione risulta aggravata dall’aumento esponenziale dei prezzi energetici, che costringono alcune fonderie al fermo produttivo e rendono assai più costosi i costi della logistica. In altre parole, la guerra in Ucraina ha destabilizzato un mercato energetico, delle materie prime (rame, alluminio, nichel) e della logistica già altamente instabile, in particolare dallo scorso novembre, quando la Germania non ha autorizzato per motivi amministrativi l’attivazione del gasdotto Nord Stream 2. Il susseguirsi degli eventi di guerra sarà cruciale per comprendere i nuovi equilibri globali economici e politici” – ha osservato Lucio Poma.
La crescita del prezzo del gas e il timore per l’inflazione
Anche in Italia, l’aumento dei costi energetici è strettamente connesso alla crescita del prezzo del gas, principale combustibile utilizzato nelle centrali termoelettriche. All’interno dell’Europa, l’Italia è da questo punto di vista il Paese più esposto. Il mix energetico italiano utilizza il gas (42%) come fonte principale, seguito dal petrolio (36%), con le rinnovabili in coda all’11%.
“La guerra in atto ha esasperato le problematicità del quadro, in particolare per le imprese che esportano in Russia o importano materie prima dalla Russia, ma in generale per tutto il nostro sistema produttivo, che vede i prezzi degli energetici ed i costi logistici lievitare senza sosta. Adesso il Paese è spaventato per l’alta inflazione quando, fino ad alcuni mesi fa, eravamo preoccupati per il problema opposto. Per anni, prima della pandemia, la bassa inflazione ha rappresentato una spina nel fianco dell’Italia.
Nonostante queste premesse, la mia lettura sulle aspettative vede un clima generale ancora positivo, che la contingenza internazionale ha certamente segnato, ma non ha fiaccato. Aspettative che sono ancorate alla crescita evidente registrata nel 2021” – ha concluso Lucio Poma.
Nuovi scenari di mercato: l’impatto della guerra potrebbe intaccare gli straordinari livelli raggiunti nel 2021 e il clima di fiducia – Luca Dondi, Amministratore Delegato Nomisma
Superata brillantemente la tempesta Covid-19 e gli scenari complessi che la pandemia aveva determinato a partire dal 2020, il mercato immobiliare italiano si trova ora ad affrontare le conseguenze di un’altra sciagura. Questo fattore incide sulle aspettative e sul generale clima di fiducia che coinvolge tutti i settori. “Le drammatiche vicende belliche tra Russia e Ucraina proiettano una luce sinistra non soltanto sui territori interessati dalle vicende militari, ma su scala ben più vasta. L’Italia risulta tra i Paesi più esposti, per proprie endemiche fragilità oltre che per consolidate relazioni commerciali con i protagonisti del conflitto. L’entità del ridimensionamento è ancora difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane difficilmente potrà non tradursi in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale – ha commentato Luca Dondi, Amministratore Delegato Nomisma.
Le ricadute sul mercato immobiliare: il temporaneo attendismo delle famiglie e degli istituti bancari
La reazione prevista sarà di temporaneo attendismo, sia da parte delle famiglie che degli istituti bancari, il cui orientamento potrebbe farsi più selettivo. Il binomio costituito da una domanda di acquisto esuberante e una politica creditizia espansiva, che aveva consentito al settore residenziale di superare l’ondata pandemica, potrebbe uscire ammaccato dall’impatto con la sciagurata vicenda bellica.
“Al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente”. Il mantenimento di questi straordinari livelli transattivi, che fino a febbraio sembrava lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica. A beneficiarne sono stati tutti i contesti territoriali, con un’accentuazione più marcata nelle localizzazioni periferiche e di provincia. “Al momento non ci sono segnali di rallentamento sulla domanda di acquisto, ma è tuttavia lecito aspettarsi una flessione rispetto agli straordinari livelli dello scorso anno (+34% rispetto al 2020), nonché una parziale attenuazione della spinta espansiva in atto sul fronte dei valori. L’esuberanza dell’attività transattiva del segmento residenziale ha restituito vitalità anche al mercato delle unità immobiliari d’impresa. Il perdurante eccesso di offerta su questo versante non ha, tuttavia, consentito un’inversione di tendenza anche sul fronte dei prezzi, che hanno proseguito, seppure con un’intensità più contenuta, la parabola discendente inaugurata già da molti anni”.
In questo contesto, il nuovo scenario internazionale impone una revisione di ogni analisi. “Il mercato immobiliare italiano, che aveva dimostrato una straordinaria capacità di Resilienza prima e Ripresa poi, si trova oggi esposto ad un nuovo shock esogeno, che rischia di scalfirne la solidità. Le evidenze che scaturiscono dai modelli previsionali restituiscono una prima parziale risposta del tributo imposto al settore dalla follia della guerra. Il timore, tuttavia, è che, a conti fatti, il prezzo da pagare possa risultare superiore” – ha concluso Luca Dondi.
Il settore immobiliare corporate e gli investitori stranieri
Per contro, continua a risultare migliore, nel complesso, la performance del settore immobiliare corporate. “Archiviata la débâcle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze causate dall’attendismo indotto dal Covid-19, si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro. Ma ci sono margini per un’ulteriore crescita” – ha concluso Luca Dondi.
Congiuntura immobiliare e mercati – Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma
Le performance positive a consuntivo del 2021 – rilevate dal 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021 – sono proseguite nei primi mesi dell’anno in corso. É questo il primo elemento di riflessione emerso nel Rapporto e illustrato dall’intervento di Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare di Nomisma. “Il sentiment prevalente fra gli operatori, registrato a febbraio 2022, ritiene che quest’anno si possano recuperare i livelli di attività persi nel 2020 con il Covid. Ma i nuovi scenari e le tensioni geopolitiche che stiamo vivendo rendono problematiche le previsioni di fine anno”.
Di certo, la pandemia ha prodotto una rottura rispetto al passato nelle preferenze che orientano la domanda immobiliare, favorendo uno spostamento sempre più verso localizzazioni periferiche, purché facilmente accessibili ai servizi e al mercato del lavoro. La ricerca di dotazioni accessorie, associate a condizioni di migliore accessibilità al mercato dal punto di vista economico, hanno determinato un impulso centrifugo, che sembra essere stato intercettato soprattutto dalle localizzazioni in grado di coniugare le aspirazioni di vivibilità con le esigenze di sostenibilità economica.
La domanda di abitazione al tempo della pandemia
La survey Nomisma che contribuisce alla definizione dell’Osservatorio ha intercettato un radicale cambiamento nella composizione della domanda di abitazione al tempo e in seguito alla pandemia. “La domanda abitativa in crescita dipende sempre di più dall’ottenimento del mutuo ipotecario e deve fare i conti con un’offerta di alloggi sempre più anelastica, che si traduce in un aumento dei prezzi. Infatti, la produzione di nuove abitazioni e l’attività di ristrutturazione, pur risultando in crescita dal 2015, immette sul mercato quantità più che dimezzate rispetto ai livelli di 10 anni fa, nonostante il forte interesse proveniente dalla domanda di sostituzione alimentato in parte dai bisogni emersi nel periodo pandemico, ma più in generale da un patrimonio abitativo italiano sempre più obsoleto” – ha sottolineato Elena Molignoni.
Sul mercato, l’inversione della curva dei prezzi che, seppur lenta, appare generalizzata indipendentemente dal rango dei mercati urbani, venendo alimentata, oltre che dalla pressione della domanda, dalla pressione inflattiva in atto.
Anche l’esperienza recente conferma la rigidità con cui il mercato immobiliare italiano reagisce agli shock esogeni, adeguandosi con ritardo ai cambiamenti di scenario. Tale ritardo costituisce un fattore strutturale del nostro mercato, che si traduce in un allungamento dei tempi di ripartenza nelle fasi di ripresa ciclica.
Acquisto e locazione: prevale ancora il primo
La domanda di abitazioni che negli anni pre-Covid tendeva ad equi ripartirsi tra acquisto e locazione, nel periodo pandemico si è spostata verso l’acquisto. “Nel 2022 la domanda di acquisto si attesta al 56,3% contro il 43,7% della domanda di locazione, che tuttavia recupera 2,5 punti percentuale rispetto al 2021”. È dunque prevedibile che, alla luce della tendenza registrata nei primi mesi del 2022, si assista ad un progressivo riallineamento delle quote per effetto di un aumento della domanda di locazione.
“Il consuntivo annuale rappresentato dall’indice di performance residenziale del mercato delle compravendite, che fa sintesi dei KPI medi dei 13 mercati intermedi, ha fatto registrare un nuovo aumento dopo l’interruzione causata dalle incertezze che gravavano sul mercato nel 2020 e nei primi mesi del 2021. Tutti gli indicatori che compongono l’Indice hanno concorso alla sua risalita: la dinamica dei prezzi, in aumento, la convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto e i tempi di vendita, entrambi in calo, l’aumento della domanda, che si è riflesso in un movimento espansivo delle compravendite” – ha spiegato Elena Molignoni.
Passando alle dotazioni richieste dalla domanda emerge l’esigenza di un balcone/terrazzo, seguita dall’area condominiale privata, dall’ascensore, da un’elevata classe energetica e infine dal posto auto/garage. Scarseggia inoltre la disponibilità di immobili di taglio dimensionale compreso nella fascia 50-90 mq, mentre risulta carente l’offerta di abitazioni in vendita nei semi centri urbani.
“Come già evidenziato, il 2021 ha segnato il consolidamento della ripresa che si era avviata a partire dall’estate 2020; i mercati secondari che meglio stanno performando sono quelli di Trieste e Modena, con valori dell’indice di performance (che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato) prossimi a 0,8. Passando ai mercati delle unità immobiliari d’impresa, quelli che più hanno risentito degli effetti della pandemia sono Ancona, Modena e Trieste, con un indice di performance ancora negativo.
La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate, che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali, si è attestata all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno.
Di contro, il segmento dei negozi mostra ancora una tendenza riflessiva con eccezioni limitate a Ancona e Bergamo, mentre Trieste è la realtà che segna la flessione più marcata (-2,1% su base annua). A livello medio, le variazioni dei prezzi risultano pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale” – ha concluso Elena Molignoni.
Logistica e alberghiero guidano il mercato corporate – Simone Roberti
La seconda parte dell’incontro ha approfondito l’andamento del mercato corporate, con l’intervento di Simone Roberti, Head of Research Italia Colliers. “Il rialzo del settore corporate è stato guidato dai segmenti logistico e alberghiero. Per la logistica ha influito il cambiamento imposto dalle quarantene forzose di stili di vita e abitudini di consumo, che hanno consentito di raggiungere valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro (+90% nel biennio 2019-2021) e un netto calo dei rendimenti – per effetto del tracollo della rischiosità percepita – passati da oltre il 7% a poco più del 4%”.
Si conferma regina del mercato corporate Milano, seguita da Roma e poi dal resto d’Italia.
La riqualificazione energetica degli immobili e il nuovo scenario dettato dalla Direttiva EPBD – Gianluca Natalini
Il secondo intervento, curato da Gianluca Natalini, Consulting Manager CRIF Real Estate Services, ha esaminato il percorso virtuoso della riqualificazione energetica e i suoi riflessi sul mercato immobiliare italiano.
“Lo scenario di oggi è influenzato dalla nuova Direttiva sulla Prestazione Energetica dell’Edilizia (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), che definisce gli obiettivi da perseguire entro il 2050: da un lato facilitare la ristrutturazione di case, scuole, ospedali, edifici pubblici in tutta Europa per ridurre le emissioni di gas serra e contenere il riscaldamento globale e, dall’altro, migliorare la qualità energetica degli edifici e in definitiva la vita delle persone che vi abitano, in un’ottica sociale”.
La strategia del documento UE poggia su tre pilastri:
- affrontare la povertà energetica a partire dagli edifici con prestazioni peggiori;
- utilizzare gli edifici pubblici e le infrastrutture sociali come esempi da seguire;
- decarbonizzare il riscaldamento e il raffrescamento degli ambienti.
Vanno lette in questa direzione le 4 proposte chiave introdotte dalla Direttiva EPBD:
- definire gli standard minimi di prestazione energetica e ristrutturare gli edifici esistenti (Existing buildings) in modo profondo, per portarli a emissioni quasi 0 entro il 2030;
- Costruire nuovi edifici (New buildings) a emissioni zero (ZEBs), nei quali il fabbisogno è interamente coperto da fonti rinnovabili;
- Armonizzare le classi di prestazione energetica entro il 2025 e introdurre passaporti facoltativi di ristrutturazione per fornire ai proprietari una pianificazione per la ristrutturazione;
- Definire piani nazionali di ristrutturazione edilizia e predisporre misure di sostegno finanziario e strumenti per affrontare le barriere non economiche (assistenza tecnica, sportelli unici).
“I risultati di questa Direttiva in termini di impatto sul mercato immobiliare europeo e italiano, osservando l’andamento degli ultimi dieci anni, sarà evidente e richiederà ulteriori analisi e riflessioni per comprendere il ruolo degli attori coinvolti: finanza, filiera immobiliare, clienti finali e tecnologia. Uno scenario in cui ci si aspetta una competizione ancora più alta rispetto a quella attuale e una forbice evidente fra il valore al mq di un immobile in classe A e in classe G” – ha concluso Gianluca Natalini.
Gli effetti del Superbonus e Sismabonus 110% sul mercato immobiliare – Marco Marcatili
Il tema della classe energetica degli edifici coinvolge il Superbonus e il Sismabonus 110%, oggetto del terzo intervento, di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma. Allo stato attuale, un percorso a ostacoli, come evidenziato dall’Osservatorio 110 di Nomisma, che presenta diverse criticità.
“Il poderoso incentivo inaugurato nel maggio del 2020 è senza dubbio la più grande politica espansiva del Governo italiano dal Dopoguerra a oggi, ma la platea delle famiglie beneficiarie è ancora esigua, la misura è nuova per la filiera e richiede continui aggiustamenti e interpretazioni per risolvere le numerose incertezze che si sono susseguite in questi due anni. A oggi, lo Stato sta pagando 23,23 miliardi di euro e questo, di fatto, è l’unico strumento di transazione ecologica presente oggi in Italia. Ma i rumors che in questo momento stiamo raccogliendo sono tanti: non si trovano più le imprese, le norme sulla cessione del credito rischiano di bloccare la misura, i rincari delle materie prime fermeranno i cantieri, i tempi di monetizzazione dei crediti già presenti nel cassetto fiscale sono troppo lunghi… un quadro che denota un effetto scoraggiamento, misurabile in questi termini: se nel marzo 2021 le famiglie interessate al Bonus 110 erano 10,5 milioni, oggi sono 7,5 milioni”.
I motivi che spiegano questo calo sono legati alle incertezze che scoraggiano la platea: iter procedurali, burocrazia, tempi lunghi, prezzi. “Un percorso a singhiozzo che rallenta la costruzione di un volano per la filiera”.
Monitor 110 ha inoltre fotografato la domanda potenziale e gli interventi effettivi. “A oggi solo il 37% delle famiglie (2,7 milioni) è in fase operativa, ha avviato i lavori o accertato i requisiti, mentre il 31% è in fase esplorativa e il 32% ancora attendista. L’amministratore di condominio è il principale motore dell’iniziativa, nel 44% dei casi. Dei 23,23 miliardi erogati dallo Stato citati sopra, 10,3 sono per i condomini. Alcune regioni sono più attrezzate di altre: Lombardia, Veneto e Lazio, non solo in quanto più popolose, ma perché hanno più imprese e più condomini. Le famiglie operative vivono in città grandi, hanno un reddito familiare più elevato, hanno una seconda casa. Dati che confermano un sospetto: ci troviamo davanti a una misura iniqua, che premia alcune classi sociali benestanti e ne penalizza altre, evidentemente meno equipaggiate. Dal punto di vista degli interventi effettivi, il Cappotto riguarda 4 interventi su 5, seguito dagli infissi e dagli impianti, ovvero i trainati”.
La valutazione complessiva sull’impatto di questa misura non può peraltro prescindere dai disagi raccontati dalle famiglie sulla normativa, sulla cessione del credito, sull’inaffidabilità di alcune imprese, che speculano sui prezzi o consegnano lavori con irregolarità. “Una famiglia su tre ha avuto problemi con il mercato, non con la misura in sé. Per tutti questi motivi continueremo a monitorare gli effetti del Superbonus 110 perché crediamo sia necessario stabilizzarlo e renderlo strutturale. Anche perché il 56% delle famiglie è disposto ad effettuare lavori di riqualificazione energetica anche con una quota inferiore di incentivo, qualora il Superbonus non venisse prorogato o venisse ridotto dopo il 2023” – ha concluso Marco Marcatili.
Osservatorio Nomisma: lo sguardo privilegiato sul mercato immobiliare
L’Osservatorio Immobiliare Nomisma fornisce uno sguardo sempre attuale su questo mercato, attraverso indagini mirate e numeri costantemente aggiornati. Forte di una lunga e consolidata esperienza, Nomisma è un supporto importante per i clienti, che in questo modo possono adottare differenti strategie di business. Fra i numerosi servizi dell’Osservatorio, le banche dati, i Rapporti quadrimestrali sul mercato immobiliare e il Rapporto sulla Finanza Immobiliare.