Il mercato immobiliare italiano è sospinto da un vento di forte positività. È questa la fotografia emersa dalla presentazione del 2° Rapporto sul mercato immobiliare 2021 di Nomisma, avvenuta il 14 luglio scorso presso la sede dell’istituto di ricerca bolognese.
Dopo le buone performance registrate nella seconda parte del 2020, infatti, il settore continua a mostrare un’elevata insospettabile immagine di esuberanza. Si rileva una elevata propensione all’acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie italiane, accompagnata da un atteggiamento alquanto espansivo e accomodante delle banche, tanto che le transazioni immobiliari, nel settore residenziale, già da quest’anno torneranno ai livelli previsti in periodo pre-Covid.
Diversi segnali, tuttavia, fanno pensare che probabilmente servirebbe maggiore cautela. Saranno gli sviluppi macroeconomici dei prossimi mesi a far capire se questa effervescenza, oggi fondata perlopiù sulle aspettative, sia davvero sostenibile, oppure se si tratti di una bolla destinata a scoppiare.
Presentazione del 2° Rapporto sul mercato immobiliare
La presentazione del 2° Rapporto sul mercato immobiliare ha dapprima illustrato lo scenario macroeconomico e il panorama generale in cui si muove il settore, per poi concentrarsi sul mercato immobiliare e sugli scenari previsionali grazie all’analisi di un gruppo selezionato di mercati (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
In seguito, si è parlato di cosa stia cambiando nella valuation practice, ossia le pratiche di valutazione degli immobili, e delle trasformazioni che interesseranno il segmento degli uffici, alla luce dei mutamenti dovuti alla pandemia. Inoltre, si è tenuto un momento di approfondimento sul tema del Superbonus 110% e sugli effetti che sta determinando sul mercato.
All’evento, per Nomisma, hanno preso parte l’Amministratore Delegato Luca Dondi Dall’Orologio, il Capo Economista Lucio Poma, Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare e Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo. Hanno poi fornito un prezioso contributo, in qualità di esperti esterni, Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF Real Estate Services, e Raffaella Pinto, Head of Business Development Cushman & Wakefield.
Lo scenario macroeconomico: Lucio Poma
Lo scenario macroeconomico, fondamentale per comprendere il quadro entro cui si muove il mercato immobiliare del Paese, restituisce un’immagine di forte ottimismo. Come ha mostrato Lucio Poma, capo economista di Nomisma, l’Italia è una delle poche economie avanzate, insieme alla Cina e agli Stati Uniti, ad aver registrato un primo trimestre positivo per quanto riguarda il PIL (+0,1%), addirittura superando la media UE (in lieve ribasso allo -0,3%). Inoltre, su base annuale, è prevista una crescita maggiore rispetto alla Germania.
Altri segnali positivi sono rappresentati dall’inflazione, rimasta stabile, e dallo sviluppo della produzione industriale (+ 1,8%), percentuale in rialzo per il quinto mese consecutivo. Allo stesso tempo migliora il clima di fiducia da parte dei consumatori e delle imprese.
Occupazione e povertà: i principali elementi di preoccupazione
Nonostante il predominante clima di fiducia permangono alcuni elementi di rischio. I principali sono il tasso di occupazione, che in Italia non è aumentato nonostante la ripresa economica (senza considerare la preoccupazione rispetto allo sblocco dei licenziamenti), e il fenomeno della povertà: oltre 2 milioni di famiglie si trovano in povertà assoluta (+335 mila rispetto al 2019).
Esistono, inoltre, dei timori sul fronte dell’inflazione. Luca Poma ha infatti spiegato che, sebbene sia bassa, in Italia essa è sostenuta principalmente dai beni energetici: se i prezzi di questi ultimi dovessero calare, si potrebbe tornare in deflazione.
Aspettative talmente alte che il “cigno nero” non spaventa
Le aspettative di crescita sono talmente positive che i mercati hanno retto bene all’annuncio della FED (Federal Reserve System) di ritoccare al rialzo per due volte, entro il 2023, i tassi di interesse. Se in un primo momento i mercati si sono allarmati, temendo il cosiddetto “cigno nero” (un evento improvviso capace di far crollare i mercati), ha poi prevalso la fiducia nel futuro. Ottimismo che si evince anche dall’aumento della propensione al rischio e dal prezzo dell’oro che si è ridotto.
“In questo momento il timore del cigno nero non è reale”, ha affermato Lucio Poma, “Dow Jones e MIB, infatti, stanno crescendo; nemmeno il VIX Index (l’indice della volatilità dei mercati) e il CBOE Skew Index sono stati influenzati negativamente”.
Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali: Luca Dondi Dall’Orologio
Il clima di ottimismo illustrato da Lucio Poma si riflette anche sul mercato immobiliare italiano. Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore delegato Nomisma, ha definito la situazione attuale una bolla di fiducia sostenendo che “nessuno di noi, lo scorso anno, avrebbe immaginato una capacità di risalita così rapida”. Il miglioramento delle prospettive sta infatti influenzando le decisioni di consumo e d’investimento delle famiglie, aumentando la propensione all’acquisto immobiliare.
Le intenzioni d’acquisto (si tratta, in particolare, di acquisto della prima casa o sostituzione della stessa) hanno subito un’impennata: si è passati da 2,4 milioni a 3,3 milioni di famiglie propense a investire nel settore immobiliare nell’ultimo anno. Tuttavia, solo circa 800 mila nuclei familiari sono effettivamente nelle condizioni di poter effettuare una transazione. Si tratta di un numero rilevante, se paragonato alle 558 mila compravendite dello scorso anno, ma decisamente più modesto rispetto al potenziale.
Le fragilità economiche delle famiglie, d’altronde, si manifestano anche con la consistente dipendenza da mutuo, che riguarda circa l’80% dei nuclei intenzionati a comprare.
Una bolla di ottimismo destinata a scoppiare?
Tutto questo fa emergere dei dubbi circa le basi su cui si fonda questo clima di positività. “L’impressione è che ci sia una certa miopia da parte delle famiglie rispetto a quelle che saranno le reali ricadute della crisi sui propri bilanci”, ha spiegato Dondi. Più del 70% di esse, infatti, si aspetta problemi e criticità pensando all’economia italiana in rapporto alla seconda parte del 2021 e al prossimo anno; tuttavia, solo circa il 40% nutre gli stessi timori in relazione alla condizione economica del proprio nucleo familiare.
Il sospetto che questo approccio ottimistico rappresenti solo una bolla è alimentato anche dal fatto che le iniziative messe a punto dal Governo per sostenere famiglie e imprese, in seguito all’emergenza sanitaria, sono in fase di conclusione. Il progressivo venir meno di queste misure potrebbe esporre alcune famiglie a un contraccolpo ritardato.
Allo stesso tempo, fattori come tassi di interesse molto ridotti e un livello di rischiosità tra i più bassi degli ultimi 30 anni, inducono le banche ad adottare un atteggiamento piuttosto espansivo “credendo in una capacità di restituzione futura del credito che, tuttavia, non è detto sia garantita, data la fragilità reddituale di una parte delle famiglie”, ha dichiarato Dondi. “Segnali come esposizioni scadute e sconfinamenti, ad esempio, non andrebbero sottovalutati: sono elementi che indicano un deterioramento del credito, e predittivi, probabilmente, di una difficoltà futura da parte di questi nuclei familiari”, ha concluso.
Settore residenziale: le compravendite superano le stime del periodo pre-Covid
L’esuberanza che sta manifestando il mercato immobiliare si evince anche dalle transazioni stimate per quest’anno. Nel settore residenziale, infatti, si prevedono 650 mila compravendite per il 2021, una cifra addirittura superiore alle previsioni elaborate in periodo pre-Covid.
Gli indicatori di performance del residenziale, come vedremo meglio con l’intervento di Elena Molignoni, sono positivi, sebbene ci siano delle differenze tra i 13 mercati analizzati. Diversa, invece, è la situazione sul mercato non residenziale – dunque le piccole unità immobiliari di impresa – nel quale gli indicatori sono ancora negativi per la maggior parte dei mercati, sebbene, come ha sottolineato Dondi, fossero attesi risultati peggiori.
Altrettanto incerta risulta l’evoluzione del segmento corporate. Il primo semestre del 2021, infatti, si è chiuso con 3,2 miliardi di euro di investimenti, una cifra piuttosto ridotta. Inoltre si evidenzia una ricomposizione in termini di asset allocation. Se settori un tempo marginali, come la logistica e il residenziale, hanno subito un incremento, altri ambiti storicamente di maggiore interesse, quali il direzionale e il commerciale, hanno sofferto un contraccolpo più rilevante.
Congiuntura immobiliare e mercati – Elena Molignoni
Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma, ha illustrato le performance dei 13 mercati selezionati. L’indice relativo al mercato residenziale, aggiornato al primo semestre 2021, dal livello negativo in cui si trovava nel 2020 è passato al livello zero. Tutti gli indicatori hanno concorso a tale risultato: i tempi di assorbimento, gli sconti che si sono ridotti, l’aumento della domanda e la variazione dei prezzi. I mercati più performanti risultano essere Bologna e Milano. Tra quelli in recupero, anche se ancora sotto la soglia dello zero, ci sono Roma e Torino.
Per quanto riguarda il mercato non residenziale, l’attuale congiuntura ha rallentato la flessione dell’indice, sebbene i valori siano ancora allineati a quelli assunti dall’indice in piena crisi immobiliare. Tra i mercati che risentono ancora della debolezza economica ci sono Bologna e Firenze. Fra quelli che presentano una risalita, invece, citiamo Padova e Milano.
La compravendite e i prezzi sui vari settori e mercati
Elena Molignoni è entrata nel merito dei singoli indicatori che determinano l’indice di performance. In relazione alla compravendita delle abitazioni, nel primo trimestre del 2021 c’è stato un aumento del 38,6% rispetto al primo trimestre del 2020. Salgono del 51,3% i segmenti terziario e commerciale, del 61,6% i depositi e le autorimesse. Il comparto produttivo segna un +43,6% .
Interessante notare come la spinta maggiore sia partita dai mercati secondari, dunque i territori diversi dai capoluoghi di provincia (questo vale anche per il segmento degli immobili per l’impresa).
Sul fronte degli uffici il recupero, tuttavia, non è stato omogeneo per tutti i mercati: alcuni di essi, infatti, hanno registrato una crescita notevole, mentre altri un decremento importante. Tra questi ultimi ci sono Napoli (-46%), Genova (-43%) e Bologna (-23,6%). In rapporto alle compravendite dei negozi, invece, l’unica città in controtendenza è la città di Bologna con un calo del 7,7% sugli immobili commerciali.
Un’altra componente importante dell’indice di performance è rappresentata dai prezzi. In ambito residenziale questi sono aumentati, anche se in modo contenuto, e anche gli uffici hanno registrato una variazione positiva. Tuttavia, come sottolineato da Elena Molignoni, quest’ultimo è stato interpretato come un effetto transitorio dettato, più che da un’intensità della domanda, dal fatto che sul mercato scarseggino uffici di qualità. Per i negozi, infine, i prezzi risultano stabili.
Sconti e tempi medi di vendita
In relazione ai tempi di assorbimento (tempi medi di vendita), altro indicatore che contribuisce all’indice di Nomisma, quelli delle abitazioni si sono ridimensionati (oggi pari a 5,7 mesi), mentre per gli uffici e i negozi si mantengono stabili o tendono a crescere (6,6 mesi i negozi e 9,3 mesi gli uffici).
Per le abitazioni, inoltre, dal 2016 si sta verificando un decremento della percentuale di sconto (oggi pari al 12,9% sul prezzo richiesto), mentre per uffici e negozi si manifesta una stabilità o un aumento significativo (15,4% per gli uffici e 15,8% per i negozi).
Le famiglie sono più interessate all’acquisto rispetto alla locazione
Secondo gli agenti immobiliari, l’interesse degli italiani si sta nettamente spostando verso l’acquisto di una abitazione in proprietà, prevalente rispetto all’affitto. Il 62% della domanda (6 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente) è rappresentata da persone che desiderano comprare una casa e l’età media degli acquirenti è inferiore ai 45 anni. Quanto alla distribuzione geografica degli acquisti in rapporto agli abitanti, ai primi posti abbiamo l’Emilia-Romagna, la Liguria e il Friuli.
Il restante 38% si orienta verso la locazione, anche se ci sono delle differenze a livello territoriale. In mercati come Napoli, Torino e Bologna, infatti, la domanda di affitto oscilla tra il 42-45%, mentre a Milano, Padova e Cagliari scende al 28-31%.
Nel 2020 il numero di contratti di locazione delle abitazioni è stato pari a 1,3 milioni, -8,8% rispetto al 2019. Sebbene in generale prevalgano i contratti di tipo ordinario sul territorio nazionale, nei comuni ad alta tensione abitativa sale la componente dei contratti a canone agevolato.
Che cosa è cambiato nella valuation practice: Federica Selleri
L’intervento di Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF Real Estate Services, ha contribuito a definire i principali cambiamenti che hanno interessato le pratiche di valutazione degli immobili e gli approcci adottati in seguito alla diffusione del Coronavirus.
Le dinamiche determinate dal Covid-19, infatti, hanno portato a puntare su assumption ad hoc tarate in base alla sensitività di un determinato settore agli effetti della pandemia, in funzione delle diverse asset class. “All’interno della singola asset class si è scesi a un livello inferiore, quello del segmento di mercato, per tarare i parametri della valutazione in funzione dell’impatto causato dal Covid. È quindi emerso ad esempio che, nel settore residenziale, i monolocali hanno subito un impatto maggiore rispetto alle abitazioni indipendenti con giardino”, ha spiegato Selleri.
“Per quanto riguarda la valuation practice, inoltre, nel settore dell’hospitality è stato necessario incrementare l’impatto delle vacancy su tutto il periodo 2020-2021, e utilizzare nei flussi di cassa solo i canoni minimi garantiti anche sul periodo del 2022. Assunzioni simili, per quanto riguarda le vacancy, sono state applicate anche agli uffici. In generale, inoltre, si è intervenuti sul processo di determinazione del tasso free risk: prima della pandemia veniva calcolato su un orizzonte temporale di 6 mesi, mentre oggi su almeno 12 mesi”, ha dichiarato.
L’efficienza energetica: uno standard imprescindibile per determinare il valore di un immobile
L’uscita degli European Valuation Standards 2020 ha introdotto diverse variazioni nelle pratiche valutative. Ad esempio, tra i vari fattori, la valutazione della performance energetica dell’immobile ha acquisito un’importanza predominante.
Grazie a uno studio condotto all’interno di CRIF, che valuta l’incidenza della classe energetica sul valore al metro quadro, è stato evidenziato come le classi energetiche più elevate presentino un valore al metro quadro sensibilmente più alto rispetto a quelle più basse. La classe energetica, dunque, rappresenta una componente determinante del valore di mercato. “Abbiamo individuato anche il repricing dovuto a interventi di riqualificazione energetica, in allineamento con quanto determinato dal Superbonus, che prevede il salto di due classi energetiche. Dall’indagine si evince, ovviamente, che l’incidenza maggiore la ottengono gli immobili che atterrano nelle classi più elevate”, ha concluso Federica Selleri.
La trasformazione degli uffici in seguito al Covid-19 – Raffaella Pinto
Raffaella Pinto, Head of Business Development Cushman & Wakefield, ha contribuito a delineare il futuro degli uffici, uno degli ambiti più impattati dalla pandemia.
Il Coronavirus, infatti, ha causato dei cambiamenti che, probabilmente, si ripercuoteranno anche nel modo in cui vivremo questi ambienti di lavoro nei prossimi anni. Un settore in cui, a livello immobiliare, gli investimenti hanno subito un rallentamento, data l’incertezza circa la sua evoluzione.
Cushman & Wakefield, all’inizio del 2021, ha condotto un’indagine che ha coinvolto 340 manager di aziende multinazionali per capire come stessero affrontando questo momento, quale fosse il loro approccio verso lo smart working e quali le prospettive future.
“La prima evidenza emersa dalla ricerca è che il futuro degli uffici non sarà binario: non lavoreremo solo in ufficio o solo da casa, ma prevarrà un modello ibrido. La vera sfida sarà capire come bilanciare le due componenti”, ha spiegato Raffaella Pinto.
Secondo la maggior parte dei manager intervistati, i fattori che influiranno questa decisione saranno il ruolo dei lavoratori e le loro preferenze. Inoltre, il 35% pensa che i dipendenti di un’azienda non debbano necessariamente vivere nella città in cui risiede l’impresa.
“Quello che si evidenzia, in generale, è che la finalità del lavoro in ufficio sta cambiando. L’81%, infatti, ha dichiarato che l’ufficio favorisce gli incontri e le interazioni casuali, e sappiamo bene che le nuove idee, spesso, nascono proprio così. Ci aspettiamo, quindi, un ecosistema di luoghi e una maggiore cura degli spazi comuni dell’ufficio: questo luogo, infatti, dovrà favorire l’interazione tra le persone e regalare un’esperienza”, ha concluso Raffaella Pinto.
Gli interventi con il Superbonus 110 % crescono, ma troppo lentamente: Marco Marcatili
Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma, ha concluso con un aggiornamento relativo agli interventi legati al Superbonus 110%, iniziativa alla quale Nomisma ha dedicato 110% Monitor, il nuovo Osservatorio trimestrale rivolto all’utilizzo delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, soprattutto in ambito residenziale.
A un anno dal lancio del Superbonus 110% emerge che gli interventi asseverati stanno crescendo, ma non alla velocità attesa, soprattutto a causa dell’incertezza normativa. Si evidenzia, in particolare, una diminuzione delle famiglie potenzialmente interessate, rispetto a maggio 2020, e ancora un ridotto tasso di coinvolgimento dei condomini che, ricordiamo, sono le principali realtà per cui è stata pensata l’iniziativa.
Per Nomisma, dunque, è necessario correggere alcuni passaggi al fine di sostenere questa misura, soluzioni di cui parleremo meglio in un articolo di prossima uscita.
Osservatorio Immobiliare Nomisma: una fonte preziosa di dati puntuali e affidabili
L’Osservatorio Immobiliare Nomisma è uno strumento che fornisce un quadro dettagliato sul settore immobiliare in Italia. Attraverso dati puntuali e affidabili si possono ottenere indicazioni preziose per orientare il proprio business e prendere decisioni.
Tra i servizi dell’Osservatorio ci sono i Rapporti quadrimestrali sul mercato immobiliare che permettono di accedere alle informazioni sulla congiuntura del settore e agli approfondimenti sulle principali tipologie immobiliari.