Sono circa 3,1 milioni le famiglie che si dichiarano interessate all’acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi; mentre per una famiglia su due, l’affitto è l’unica soluzione percorribile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti. Inoltre, oltre un terzo degli intervistati teme di incontrare difficoltà nei prossimi 12 mesi a pagare l’affitto, mentre sale al 27,8% la percentuale di famiglie che prevede di non riuscire a rimborsare regolarmente le rate del mutuo.
È quanto emerge dall’indagine sulle famiglie italiane, diffusa in occasione della presentazione del 16° Rapporto sulla Finanza per l’Abitare 2023, lo strumento di analisi realizzato da Nomisma in risposta alla crescente finanziarizzazione del settore.
Ai lavori hanno partecipato Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma; Marco Marcatili, Head of Development and Strategy di Nomisma e Massimiliano Colombi, sociologo e senior advisor di Nomisma.
Per approfondire e discutere i temi sollevati dall’indagine, sono intervenuti Oronzo Perrini, Direttore Generale REAM SGR SpA; Mauro Sbroggiò, Amministratore Delegato Banca Finint; Francesco Zanella – Managing Director Starwood Capital; Paolo Boleso, Fund Coordinator Investire SGR, ed Emily Marion Clancy, Vicesindaca e Assessora alla Casa Comune di Bologna.
La congiuntura economica genera incertezza
La congiuntura economica dei primi mesi dell’anno 2023 sembra allontanare il rischio di recessione da più parti evocato, ma il clima economico favorevole è minacciato da alcune incognite. “L’inflazione flette lentamente ed erode il potere d’acquisto delle famiglie. La mancata indicizzazione dei salari all’inflazione penalizza il potere di acquisto e accresce le disuguaglianze. Le imprese sono restie a concedere aumenti salariali in un periodo di incertezza. Il timore è che il contesto internazionale possa nuovamente peggiorare, accollando costi che si sommerebbero alle maggiorazioni salariali” – introduce Luca Dondi, Amministratore Delegato Nomisma.
Un’altra incognita è rappresentata dalla recessione tecnica tedesca, che inanella il secondo trimestre consecutivo di flessione del PIL (-0,3% nel primo trimestre del 2023). “Se la Germania è il maggiore competitor sui nostri principali mercati manifatturieri è, al contempo, il principale mercato di sbocco delle esportazioni italiane. Una recessione tedesca finirebbe per produrre contraccolpi pesanti sulla nostra manifattura, in virtù dell’articolazione della filiera italiana che esporta in Germania soprattutto semilavorati realizzati da piccole e medie imprese”.
A questi fattori si aggiunge la stretta monetaria messa in atto da Fed e BCE che si scontra con un fabbisogno crescente di credito da parte di chi si rivolge al mercato dell’acquisto della casa, costretto a fare i conti con la rigidità dei prezzi. “Siamo in presenza di un indebolimento della domanda di acquisto destinato a riflettersi in un calo significativo delle compravendite, previsto da Nomisma nell’ordine del 14,6% su base annua” – spiega Dondi.
Sul mercato locativo, alla domanda stabile di lungo periodo si sta aggiungendo quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà, senza dimenticare la crescente componente di turisti, lavoratori in mobilità e studenti. “Questo aumento di domanda sta esercitando una pressione al rialzo sui canoni di locazione che mal si concilia con la capacità di spesa della componente economicamente più fragile. Il rischio di esclusione è concreto perché, dopo la locazione a canoni di mercato, esistono sì forme di maggior tutela, ma residuali, soprattutto alla luce del fatto che la domanda eccede in misura sostanziale l’esigua offerta disponibile” – conclude Dondi.
La capacità reddituale delle famiglie italiane si ripercuote sulle tendenze legate all’abitare
Nonostante nel 2023 il clima di fiducia generale delle famiglie italiane abbia recepito i segnali positivi provenienti dall’aumento della produzione industriale e dagli interventi di sostegno varati dal Governo, la capacità reddituale delle famiglie lascia intravedere alcuni campanelli d’allarme, con quasi la metà dei nuclei che dichiara che le disponibilità economiche sono appena sufficienti a far fronte alle spese primarie.
La conseguenza della perdita di potere d’acquisto si traduce in una minore quota di famiglie che riesce a risparmiare (33,8% nel 2023) con impatti diretti sulle tendenze legate all’abitare, tra le quali l’acquisto di un’abitazione e la scelta di vivere in affitto. Nel complesso va però sottolineato, ancora una volta, il grande interesse degli italiani nei confronti della casa.
L’interesse all’acquisto di una casa per il soddisfacimento di un bisogno primario si conferma, anche quest’anno, tanto che complessivamente sono circa 3,1 milioni le famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi. Le motivazioni di acquisto di “prima casa” e di “sostituzione” riguardano complessivamente l’81,2% delle volontà manifestate dagli intervistati.
Considerando il segmento della locazione si assiste, invece, ad una flessione dei nuovi contratti dopo la forte ripresa nel 2022. Nello specifico, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto di una o più abitazioni per un periodo superiore a 6 mesi è passata dal 5,6% nel 2022 al 5% nei primi mesi del 2023.
Concentrandosi invece sulle motivazioni che sorreggono la scelta di vivere in locazione, l’indagine di Nomisma conferma come per la maggior parte delle famiglie (il 56% del totale) l’affitto rappresenti l’unica soluzione percorribile a causa della mancanza di risorse economiche sufficienti per accedere al mercato della compravendita. Un altro gruppo di famiglie, pari al 13%, considera invece la proprietà non conveniente.
Da sogno-casa a casa-impossibile: la nuova metafora dell’abitare italiano
Dopo anni di ‘euforia’ in cui il binomio di tassi bassi e risparmio accumulato durante il Covid alimentava il “sogno-casa” di tanti italiani, il 2023 può segnare l’inizio della metafora della “casa-impossibile” di fronte alla quale tutti gli attori pubblici e privati, finanziari e sociali, gestori o investitori, devono sentirsi chiamati in causa da una emergenza nazionale.
“La casa è impossibile perché l’inflazione duratura diminuisce il reddito disponibile, che ormai per più di 2 famiglie su 3 (68,6%) è inadeguato o appena sufficiente a far fronte alle necessità primarie. Impossibile perché, seppure gli ultimi anni abbiano accelerato la consapevolezza della necessità di migliorare il comfort abitativo, le famiglie hanno fatto i conti con le proprie reali capacità finanziarie. La casa è impossibile perché, di fronte a una maggiore e più attenta richiesta abitativa, non si è riusciti a programmare per tempo una offerta abitativa, specialmente sociale e in locazione. Anzi, i maggiori rischi di utenza e le logiche di mercato inducono le famiglie-proprietarie a una minore propensione alla locazione tradizionale: solo nell’ultimo anno, passa dal 17,7% al 10,5% la quota di famiglie che prevede di dare in locazione le proprie abitazioni con affitti a medio termine, allineandosi alla componente rivolta agli affitti brevi pari al 10,2%” – commenta Marco Marcatili, Head of Development and Strategy di Nomisma.
Un nuovo soggetto sociale protagonista dell’Abitare: le famiglie
Le famiglie in quanto “soggetto sociale” sono dunque le protagoniste delle scelte dell’Abitare: questa è la riflessione che rilancia il rapporto Nomisma 2023, in continuità con quanto proposto dall’indagine alle famiglie 2022, che aveva sollecitato un nuovo paradigma dell’abitare per soddisfare i reali bisogni emersi in questa delicata fase storica.
In questa cornice si colloca la proposta dell’indagine 2023 che vuole contribuire alla riflessione sulle “condizioni familiari” provando ad analizzare due “universi familiari”: “famiglie-mono” e “famiglie-pluri”.
“Sarà possibile intraprendere un percorso verso l’“abitare evoluto” solo se il sistema delle responsabilità sarà capace di prendere in carico alcune evidenze che interrogano le politiche pubbliche e l’azione dei soggetti privati e del privato-sociale” osserva Massimiliano Colombi, sociologo e senior advisor di Nomisma.
La prima evidenza richiama la necessità di ri-costruire nuovi equilibri familiari a fronte di cambiamenti delle condizioni di benessere di alcuni componenti della famiglia. “Per queste famiglie occorre immaginare un accompagnamento da parte di figure capaci di leggere contemporaneamente i nuovi bisogni sociali e le traiettorie del mercato dell’abitare. Sappiamo che la “casa” è sempre l’esito di un processo di costruzione sociale e che il valore prodotto sarà tale se costruito insieme alle famiglie. Ci sono le condizioni per pensare ad una nuova generazione di politiche familiari e a nuove figure professionali dell’abitare” – precisa Colombi.
La seconda area di lavoro chiama in causa la costruzione di nuovi percorsi per l’accesso al credito per sostenere il desiderio di un abitare evoluto. Emerge la necessità di una proposta di accesso al credito molto più sartoriale in relazione alle diverse condizioni familiari, in alcuni casi integrata da una proposta di gestione degli immobili e sostenuta da nuovi strumenti pubblici di garanzia del credito in grado di abbassare gli “scaloni” in ingresso per le famiglie italiane.
“La sfida di costruire “Abitare-garanzia-famiglia” uno strumento dedicato che attraversa anche il mondo della locazione e in maniera particolare sostiene le Famiglie-mono che sembrano pagare di più l’incertezza rispetto al futuro. In sintesi, l’abitare evoluto ha bisogno di armonizzare Fiducia e Garanzia: una fiducia senza garanzia sarebbe velleitaria, una garanzia senza fiducia sarebbe insostenibile. In questo senso è strategica una logica di ecosistema capace di tenere in equilibrio lo Stato, il Mercato e la Società. Nello stesso tempo l’abitare evoluto dice che l’Abitare ha bisogno di più Società” – conclude Colombi.
La capacità finanziaria delle famiglie
Nomisma ha analizzato anche la capacità finanziaria delle famiglie che nei prossimi mesi potrebbe indebolirsi ulteriormente. Ad esempio, la quota di famiglie che nel prossimo anno prevede di avere difficoltà nel pagare il canone di locazione si attesta al 34,8%, con una crescita di 3 punti percentuali rispetto al 2022.
L’indagine offre anche una vista aggiornata della quota di nuclei che dichiara di avere difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo (pari al 6% contro il 7,5% del 2022) mentre sale al 27,8% la percentuale di famiglie che, nei prossimi 12 mesi, teme di poter incontrare difficoltà nel rimborsare regolarmente le rate.
Un ulteriore elemento di interesse che emerge dallo studio è riconducibile alla propensione all’indebitamento delle famiglie: il 42,7% degli intervistati farebbe sicuramente ricorso al finanziamento per l’acquisto dell’abitazione, mentre il 35,2% si dice intenzionato con buona probabilità a ricorrere al credito. Rispetto al 2022 la diminuzione della quota di potenziali proprietari che intende rivolgersi al sistema bancario per sostenere l’acquisto dell’abitazione è imputabile in parte ad un’autoesclusione causata da sistemi di finanziamento difficilmente accessibili e da una maggiore onerosità derivante dal rialzo dei tassi di interesse. Parallelamente si segnala anche l’emersione di una fascia di domanda economicamente più attrezzata per far fronte agli impegni.
Prendendo in esame la qualità del credito erogato, Nomisma rileva infine un miglioramento. Nel quarto trimestre 2022 la riduzione delle sofferenze relative ai prestiti per acquisto di abitazioni è risultata più marcata rispetto al credito al consumo anche grazie a politiche di erogazione attente alla sostenibilità del debito. In questo contesto il processo di alleggerimento dei bilanci bancari è stato garantito dalla cartolarizzazione dei mutui che è proseguita anche nel 2023, tanto che a marzo le consistenze dei prestiti cancellati aventi per controparte le famiglie residenti ammontavano a 51,5 miliardi di euro.
L’Osservatorio immobiliare di Nomisma
L’indagine sulle famiglie italiane 2023 è compresa nelle attività dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, uno strumento di analisi e ricerca che comprende numerosi servizi, come le Banche dati proprietarie, il Rapporto sul mercato immobiliare e il Rapporto sulla finanza immobiliare.