Cosa cambia con il nuovo DL Casa?

Grazie alla collaborazione con FB & Associati – la prima società di consulenza specializzata in public affairs, advocacy e lobbying con la quale Nomisma ha attivato una joint venture strategica finalizzata allo sviluppo di nuove soluzioni integrate con la propria profonda conoscenza dei settori e delle dinamiche economico-politiche – proponiamo una sintesi delle principali disposizioni contenute nel Decreto Legge Casa, aggiornato alle novità intervenute in I lettura alla Camera.

Articolo 1, comma 1

Lettera 0a). Reca misure in tema di recupero dei sottotetti in deroga alle distanze minime. Nello specifico, la disposizione in esame inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del TU Edilizia (di seguito TUE), ove si disciplinano le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati. In particolare, si dispone che il recupero dei sottotetti sia comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, secondo determinate condizioni, ovvero:

• siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Il secondo periodo precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Lett. a). Interviene in materia di ampliamento delle attività in edilizia libera. Integra le categorie di interventi edilizi, previsti dall’articolo 6, comma 1, del TU edilizia, che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo. In particolare, include:

• La realizzazione su porticati, a determinate condizioni, di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).
• L’integrazione di tende da sole, da esterno, a pergola con telo retrattile, anche bioclimatiche, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili anche con strutture fisse necessarie al sostegno dell’opera.

Lett. b). Reca modifiche alla disciplina sullo stato legittimo degli immobili. Questo è rappresentato alternativamente dal titolo abilitativo connesso a costruzione o titolo abilitativo dell’ultimo intervento. Inoltre, reca l’estensione dei titoli idonei, previo pagamento di sanzioni/oblazioni, con particolare riferimento a:

• permesso in sanatoria;
• accertamento di conformità in caso di parziali difformità;
• annullamento con sanzione del permesso che realizza gli effetti del permesso in sanatoria.

Si specifica che alla Camera si è previsto che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, e viceversa.

Lett. c). Estensione del cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari. In particolare, la destinazione d’uso è considerata senza opere anche se siano riconducibili a edilizia libera. Inoltre, si estende la possibilità di mutamento di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale, nonché a determinate condizioni tra categorie funzionali diverse. Nello specifico, inoltre, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di aree per servizi generali, ovvero alla dotazione minima di parcheggi. Si estende altresì l’utilizzo della sola SCIA.

Lett. c-bis). In materia di conformità ai requisiti di altezza minima e di superficie minima, integra l’articolo 24 TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici. In particolare, il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della SCIA, la conformità nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• monolocale per una persona con superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28mq, fino a 20mq e, per due persone, fino a 28mq.

L’asseverazione è resa previo soddisfacimento del requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, e contemporaneamente ad almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;
• è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Lett. c-ter). Si introduce la possibilità di prorogare il termine ordinario per la demolizione e il ripristino dei luoghi, portato fino a 240 giorni con atto motivato del Comune per serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socioeconomico.

Lett. d). Integra l’articolo 31, comma 5, TUE, che disciplina le opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune in caso di mancata demolizione o ripristino per assenza di permesso, totale difformità o variazioni essenziali, tra l’altro, inserendo tra gli interessi da considerare nella delibera di deroga all’obbligo di demolizione anche gli interessi culturali e paesaggistici.

Lett. d-bis). Reca una restrizione del perimetro delle “variazioni essenziali” per gli interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo o ricadenti sui parchi o in aree protette.

Lett. e). Disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, in particolare incrementando le sanzioni in considerazione della procedura di sanatoria prevista dal decreto, con particolare riferimento all’art. 36-bis (superamento della c.d. doppia conformità).

Lett. f). Modifica l’articolo 34-bis del TUE, che disciplina le tolleranze costruttive. In estrema sintesi, fissa una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, prevedendo differenze entro i seguenti limiti: 2% oltre i 500mq; 3% tra 300 e 500mq; 4% tra 100 e 300mq; 5% tra 60 e 100mq; 6% sotto i 60mq. Tali scostamenti sono applicabili anche alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari. Inoltre, si prevedono misure volte a evitare possibili condotte di frazionamento strumentali ad ottenere l’applicazione di un regime più favorevole. Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive: (i) minore dimensionamento dell’edificio; (ii) mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; (iii) irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne; (iv) difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria; (v) errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Sono poi previste disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, prevedendo l’attestazione in capo a un tecnico abilitato.

Lett. f-bis). Introduce una disciplina finalizzata alla regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977. Viene inoltre previsto che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, sono soggette, a determinate condizioni, alla disciplina delle tolleranze costruttive introdotta dal decreto.

Lett.g), h) e i). Reca modifiche alla disciplina sull’accertamento di conformità, con particolare riferimento al superamento del requisito della “doppia conformità”, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché alle ipotesi di assenza di SCIA o totale difformità.

In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:

• gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, di maggiore gravità, per cui permane l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia, cioè la necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda;
• gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA “semplice” (art. 22 TUE), per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che sia sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione dell’intervento.

Nei casi di difformità parziali si introduce la c.d. sanatoria condizionata, in base alla quale lo sportello unico del Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Art. 1, co. 2.

Dispone in tema di destinazione delle risorse a interventi in materia ambientale, prevedendo che le diverse entrate derivanti dalle modifiche che il decreto ha importato nel TUE (in particolare per sanatorie nei casi di parziale difformità o tardivo accertamento della compatibilità paesaggistica), stabilendo che un terzo delle entrate siano destinate alle seguenti finalità:

• demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale;
• completamento o demolizione delle opere pubbliche comunali inserite nell’elenco-anagrafe nazionale delle opere pubbliche incompiute;
• realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana all’incremento dell’offerta abitativa;
• riqualificazione di aree urbane degradate;
• recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione;
• iniziative economiche, sociali, culturali;
• recupero ambientale;
• consolidamento di immobili per la prevenzione del rischio idrogeologico.

Art. 2

Rubricato “Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19”, reca disposizioni per il mantenimento delle strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore del DL. Si prevede poi che tali disposizioni non debbano comportare limitazioni dei diritti dei terzi.

Art. 2-bis

Dispone in tema di ottenimento del certificato di abitabilità/agibilità per immobili assistiti dai benefici previsti per le zone devastate dalla catastrofe del Vajont.

Art. 3

Reca un complesso di disposizioni di coordinamento: In particolare prevede che non siano soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati (entro il 24 maggio 2024) che rispettino taluni limiti di tolleranza costruttiva, introdotti nel TU dal decreto, relativi ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari. Inoltre, si applicano anche alle PA alcune misure in tema di tolleranze e sono state previste norme per l’applicabilità di talune disposizioni in materia di accertamento di conformità, nelle ipotesi di mancato previo accertamento della compatibilità paesaggistica.