La crescita esponenziale della cosiddetta digital economy sta generando una domanda decisamente superiore all’attuale offerta di Data Center, che nei paesi avanzati vengono ricercati sempre più grandi e potenti per colmare, almeno in parte, il gap attuale e prospettico: a livello globale si stima infatti che nei prossimi 5 anni saranno generati il doppio dei dati che sono stati creati negli ultimi 10 anni.
I Data Center sono, pertanto, un’asset class di assoluto interesse per il mercato immobiliare nell’ambito delle tipologie cosiddette alternative, su cui gli investitori stanno progressivamente spostando l’attenzione rispetto a taluni settori più tradizionali, negli ultimi anni molto meno appetibili, come ad esempio il segmento commerciale e quello direzionale.
L’ecosistema digitale sviluppa ogni anno numeri sempre più impressionanti, trainato da operatori globali nei settori più disparati, ma non dimentichiamo la progressiva transizione verso i sistemi di cloud computing e il cosiddetto “IoT”, l’Internet delle Cose, nel settore immobiliare declinato nei sistemi sempre più articolati di domotica, importanti sia per il confort degli utilizzatori che per un utilizzo più efficiente degli impianti, con positive ricadute sul risparmio energetico e sul conseguente abbattimento delle emissioni di C02 e la riduzione della carbon footprint degli edifici.
Tipologia, struttura e caratteristiche della location ideale per i Data Center
Il Data Center è caratterizzato da una struttura esterna assimilabile a un ufficio, ovvero anche ad un semplice fabbricato industriale. Sono necessarie importanti dotazioni impiantistiche per il trattamento dell’aria e per lo smaltimento del calore generato dai computer e dai server installati; ciò implica la natura altamente energivora dei Data Center e la presenza di rumore generato dalla necessaria ventilazione continua nonché dal funzionamento – quando necessario – dei generatori di corrente in grado di assicurare la continuità nella fornitura di energia anche in caso di guasto della rete.
Al fine di mitigare i vari impatti di un grande Data Center sono di norma previsti impianti di produzione di energie rinnovabili, opere di schermatura con barriere verdi e strutture fono-assorbenti, nonché ulteriori forme di compensazione che le amministrazioni locali talvolta richiedono ai promotori, tenuto conto delle caratteristiche specifiche dei territori limitrofi di riferimento.
I Data Center vengono sviluppati in location considerate sicure sotto tutti i punti di vista, tenuto conto dei principali rischi quali, ad esempio, quello sismico, idrogeologico, di incendio, oltre evidentemente a quello di intrusioni indebite. La vicinanza ad una stazione elettrica di medio-alto voltaggio nonché la presenza nella zona di una diffusa rete di fibra ottica rappresentano due ulteriori elementi di maggior favore, a parità delle altre condizioni.
Le dinamiche di mercato nel settore dei Data Center
I mercati europei più importanti per i Data Center sono denominati “FLAP-D Markets” (FLAP è l’acronimo delle 4 città nelle quali è installata la maggior potenza di elaborazione dati: Francoforte – 730 MW -, Londra – 970 MW -, Amsterdam – 730 MW – e Parigi – 730 MW). In questi mercati la domanda resta molto forte ma, nello stesso tempo, si registra un’evidente crescita di interesse degli investitori anche per i mercati cosiddetti secondari, tra i quali in particolare si segnalano Milano (145 MW), Madrid (105 MW) e Berlino (90 MW).
A trainare la domanda nelle cosiddette “secondary locations” il minor costo delle aree e la buona disponibilità di energia elettrica, oltre a vincoli ambientali e sistemi autorizzativi in taluni casi più snelli e flessibili.
In uno scenario caratterizzato da esigenze in costante evoluzione, l’Italia è un paese nel mirino degli investitori internazionali e in particolare la città metropolitana di Milano è considerata come location preferibile rispetto ad altre grandi aree urbane in virtù della sua dotazione infrastrutturale e per la presenza diffusa della fibra. Nel 2023 il mercato italiano dei Data Center ha registrato un volume di investimenti pari a circa 600 milioni di Euro. La potenza complessiva finora installata è pari a circa 430 MW, di cui 145 MW nell’area metropolitana di Milano, con una crescita stimatanei prossimi 3-5 anni mediamente del 30% annuo.
Intorno a Milano si sono finora sviluppati tre poli principali:
- zona Ovest, con il primo Data Centre realizzato nella zona della sub-stazione elettrica di Baggio;
- zona Sud, con un secondo Data Center in corso di sviluppo vicino alla sub-stazione elettrica di Lacchiarella;
- zona Est, area finora meno sviluppata ma con un crescente interesse da parte degli operatori.
L’area metropolitana di Roma, invece, è destinata a fungere da catalizzatore per lo sviluppo di nuovi Data Center al fine di soddisfare le esigenze sia del settore privato che della pubblica amministrazione, la cui digitalizzazione prevista e finanziata dal PNRR non potrà fare a meno di un forte incremento di potenza degli impianti.
Tra i fattori che si presume possano trainare la crescita di Roma, oltre alla domanda di digitalizzazione degli archivi pubblici e della PA in generale, anche l’arrivo nella zona della capitale di importanti cavi sottomarini per la trasmissione dati, un elemento che potrebbe sostenere in prospettiva la candidatura della città quale hub mediterraneo per la connessione veloce, in coerenza con la strategia annunciata dall’attuale amministrazione capitolina.
Ci sono due zone della città metropolitana di Roma che finora hanno già attratto interesse da parte degli operatori e investitori per lo sviluppo di nuovi Data Center: la zona Est, con un progetto in fase di avanzata realizzazione che si prevede verrà attivato nel corso del 2024, e la zona Sud-Ovest, nel contesto della quale è stato recentemente annunciato lo sviluppo di un nuovo progetto.
Quali prospettive per lo sviluppo sostenibile dei Data Center in Italia?
Vista la crescita esponenziale degli eco-sistemi digitali in tutti gli ambiti della società civile, i Data Center sono già oggi, e saranno sempre di più in futuro, un’infrastruttura indispensabile sia per il settore pubblico che per quello privato, rappresentando un volano di sviluppo e crescita economica, anche a livello occupazionale e di creazione di nuove professionalità, nonché un importante fattore di competitività.
Considerando le caratteristiche tecniche e gli impatti, è però indispensabile che vangano progettati e localizzati in modo tale da non arrecare danno ai territori di riferimento.
In Italia non mancano le tecnologie e le professionalità nel settore privato per promuovere lo sviluppo sostenibile dei Data Center, ad esempio potendo prevedere la produzione di energie rinnovabili e l’alimentazione di sistemi di teleriscaldamento con il calore prodotto dai propri impianti anche in seno a Comunità Energetiche, ma si registra invece un evidente ritardo – da colmare nel più breve tempo possibile – sul fronte della normativa e delle connesse procedure amministrative, a partire da quelle urbanistico-edilizie, che ancora non riconoscono la tipologia specifica dei Data Center, assimilandoli talvolta alle attività logistiche o a quelle produttive, senza alcuna omogeneità e chiarezza dei percorsi autorizzativi, con conseguenti ritardi e il rischio di veder lievitare i costi di realizzazione.
È pertanto auspicabile l’adozione di una regolamentazione a livello nazionale che possa fare ordine in questo specifico ambito, a supporto degli Enti Competenti nel corretto presidio dello sviluppo dei Data Center, agevolando l’interazione con il settore privato, a vantaggio della competitività dell’intero sistema-paese. Per altro, questo risulta coerente anche con gli obiettivi del PNRR in materia di digitalizzazione della Pubblica Amministrazione.
Fonte: Elaborazione Nomisma su dati di mercato JLL e Colliers.
*Di Marco Leone – senior Advisor Nomisma