Bologna 25 novembre 2020 – “Il mercato immobiliare italiano ha mostrato un’insospettabile capacità di resistenza alla prima ondata pandemica che ha colpito il nostro Paese a partire dallo scorso mese di marzo”. É quanto rileva Nomisma all’interno del 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 presentato oggi presso la propria sede bolognese.
Come rilevato dall’Istituto di ricerca, l’immediata rivitalizzazione si era ottenuta grazie “all’imponenza delle intenzioni d’acquisto” da parte delle famiglie associata all’atteggiamento espansivo delle banche reso possibile dall’ “irrisorio costo del capitale”.
Alla base dell’effervescenza estiva – per Nomisma – vi era “l’illusoria aspettativa che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari” che ha portato nel terzo semestre 2020 a contenere l’arretramento delle compravendite residenziali rispetto ai livelli dello scorso anno. Una volta riconquistata la libertà di movimento a seguito del primo lockdown, gli operatori economici hanno optato per un approccio espansivo che ha contribuito ad alimentare un effimero ottimismo a livello di settore. Il think tank bolognese rileva come “a sorprendere sia stato il ritardo con cui il sistema bancario si è adeguato al cambiamento di scenario economico”. Nonostante un quadro macro economico che consigliava prudenza e le massicce richieste di moratoria dei mutui che mettevano a nudo le fragilità reddituali dei mutuatari di più recente attivazione, il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie.
Solo nelle ultime settimane – per Nomisma- a seguito della seconda ondata virale gli istituti di credito hanno deciso di mutare gradualmente orientamento adottando un approccio più attento e selettivo. Per l’Istituto bolognese si è trattato di una conseguenza “inevitabile” e, per certi versi, quasi “tardiva”.
Nello specifico, nella prima metà del 2020 si è registrata una flessione nell’erogazione di mutui di appena il -1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie alla finalizzazione di pratiche avviate pre-lockdown. Il terzo trimestre dovrebbe essere stato sostanzialmente favorevole, “ma le attese sul quarto trimestre sono più fosche”, con una flessione del 6,4% nello scenario “Base” e dell’8,7% nello scenario “hard”.
Il lockdown, con la conseguente diminuzione della capacità di spesa delle famiglie, porterà per Nomisma ad una flessione del 20% del volumi di compravendita di abitazioni rispetto al 2019.
Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione consistente dei livelli di attività transattiva, testimoniata da una variazione tendenziale del -15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso- -27,2% – nel secondo trimestre.
Le previsioni di calo per il quarto trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate (-17,1%) secondo lo scenario “Base”, o 491.000 unità transate (-18,7%) secondo lo scenario “Hard”. Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.
Pre Covid la domanda di investimento era tornata ad affacciarsi sul mercato, attratta non più soltanto dalla dimensione locativa, ma da una prospettiva di risalita ancorché timida dei valori. Riguardo alla domanda per utilizzo diretto, a causa della pandemia non sono tanto venute meno le intenzioni di acquisto, quanto la sostenibilità di parte delle stesse poiché strettamente dipendenti dal sistema del credito.
Secondo Nomisma nel 2021 l’andamento dell’attività transattiva dipenderà dall’entità del rimbalzo a livello economico e “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. Le incertezze in proposito accreditano per il 2021 uno scenario per le compravendite non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nello scenario più favorevole e di 467 mila nello scenario più avverso.
Per l’istituto bolognese la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni.
Il segmento corporate nel corso del 2020 ha presentato “una ricomposizione di tipologie transate e provenienze degli investitori che ha consentito di attenuare gli effetti della pandemia su turnover e valori”. Infatti per Nomisma “il drastico calo di interesse per i settori alberghiero e commerciale è stato in parte compensato dal balzo in avanti compiuto dalla logistica e dalla sostanziale tenuta del segmento direzionale”. Ma, mette in guardia l’Istituto bolognese, “le difficoltà a cui vanno incontro i comparti core (direzionale, commerciale e alberghiero) non potranno essere integralmente compensate nel prossimo biennio dal dinamismo dei segmenti alternativi (logistica in primis, oltre al residenziale nelle diverse inclinazioni), limitando il volume degli investimenti su livelli sostanzialmente più contenuti (-31,4% nel 2020 e -20,9% nel 2021 facendo riferimento allo scenario che oggi appare più probabile) rispetto a quelli raggiunti nel 2019”.
Riguardo ai valori, nel 2021 Nomisma prevede segni negativi per tutti i comparti, più pronunciati per gli immobili d’impresa (rispettivamente -2,5% e -1,9% per uffici e negozi nello scenario “base”), rispetto al settore residenziale (-1,6%). Le contrazioni più intense sono attese per il segmento direzionale, con un arretramento di 4,5 punti percentuali al termine del triennio di previsione (2021/2023), mentre il settore commerciale nel medesimo periodo presenterà un calo del 3,3%
Il settore residenziale sarà il meno colpito dalla riduzione dei valori (-2% il differenziale al termine del periodo 2021/2023 rispetto alla media dei prezzi del 2020) e sarà in ogni caso l’ambito in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza.
Analizzando nello specifico le città, Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato.