07 ottobre 2024 – In occasione del 75° anniversario della propria fondazione, ANCE Reggio Emilia ha presentato un’analisi realizzata da Nomisma sugli scenari e le strategie per la sostenibilità degli investimenti nel mercato immobiliare della provincia reggiana.
Dallo studio emerge che nel 2023 il mercato immobiliare locale ha subito un calo annuo delle compravendite del 14,5%, superiore alla flessione rilevata a livello nazionale. L’aumento dei tassi d’interesse e il deterioramento delle condizioni economiche delle famiglie hanno ridotto le richieste di acquisto, spingendo una parte della domanda verso la locazione. Ciò però ha contribuito ad aumentare il sovraffollamento di un comparto che sconta ormai da tempo un’evidente carenza di offerta, con un impatto al rialzo sui canoni di affitto. Al contempo, i prezzi delle abitazioni nuove hanno continuato a crescere, ampliando il divario tra domanda e offerta, con i rendimenti lordi che sono saliti al 4,9%.
Del resto, negli anni pre-pandemia la crisi del settore delle costruzioni aveva portato a una riduzione delle nuove abitazioni, con Reggio Emilia significativamente indietro rispetto a Parma e Modena in termini di permessi di costruzione. Dopo la pandemia, invece, le richieste di ristrutturazioni, spinte anche dagli incentivi governativi, sono aumentate riattivando il comparto.
Nel complesso, il mercato residenziale è trainato dalla ricerca di maggiore efficienza energetica, che comporta risparmi significativi e benefici ambientali ed economici. Per altro, la riqualificazione energetica aumenta il valore degli edifici, con un incremento stimato del 25% per le abitazioni che passano dalla classe G alla classe A, sebbene il differenziale di prezzo vari da provincia a provincia.
Con un’anzianità media di circa 50 anni, il patrimonio abitativo necessita però di una riqualificazione per ridurre il fabbisogno energetico, migliorare comfort e sicurezza e preservare il valore immobiliare e sociale. La rigenerazione urbana rappresenta, pertanto, un’opportunità concreta ma richiede il coinvolgimento delle forze economiche e sociali della città.
Lo studio di Nomisma ha anche affrontato il tema della ricerca dell’equilibrio tra social housing e mercato. La simulazione di un intervento di riqualificazione edilizia sostenibile a Reggio Emilia ha però mostrato che il social housing puro non è sostenibile alla luce di un tasso interno di rendimento inferiore al costo del debito, con un effetto leva negativo. Anche un intervento misto, che combinasse sviluppo a condizioni di mercato e social housing puro, risulterebbe insostenibile per lo stesso motivo, con un tasso interno di rendimento levered inferiore al costo del debito. La leva su cui intervenire per recuperare redditività potrebbe essere rappresentata dal drastico abbattimento del valore delle aree e degli asset da riqualificare, così come la revisione e l’adeguamento del convenzionamento che tenga conto del reale andamento del mercato.
Foto di ANCE Reggio Emilia*